襄樊市市区中心城区村(居)民建房管理暂行办法

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襄樊市市区中心城区村(居)民建房管理暂行办法

湖北省襄樊市人民政府


襄樊市人民政府令第5号


《襄樊市市区中心城区村(居)民建房管理暂行办法》已经2009年8月28日市人民政府常务会议审议通过,现予公布,自2009年9月1日起施行。











市长 李新华











二〇〇九年八月二十八日





襄樊市市区中心城区村(居)民建房管理暂行办法













第一章总则

第一条为加强本市市区中心城区内村(居)民建房管理,集约节约使用城市建设发展用地,拓展城市发展空间,加快我市城市化进程,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国行政许可法》等法律、法规和《襄樊市城市总体规划》(2006—2020),结合我市实际,制定本办法。

第二条本市市区中心城区内(以下简称中心城区),村(居)民进行房屋建设的,适用本办法。

本办法所称的中心城区是指《襄樊市城市总体规划》确定的以襄荆高速公路、汉十高速公路和规划的尹双高速公路围合的区域及隆中风景区、普陀堰区域。

本办法所称的村(居)民建房,系指本市中心城区内的村(居)民依照规划要求和本办法的规定新建、扩建或改建供其本人或家庭居住的房屋及其附属物和构筑物。

本办法所称的村(居)民是指:

(一)取得集体土地使用权属证件(宅基地)的村民;

(二)取得国有土地使用权属证件的居民;

(三)“村改居”后,所在区域个人住房建设用地仍然是集体土地,并且按村民政策管理的居民。

第三条中心城区范围内的村(居)民个人建房,实行分级控制管理,划分为一级控制区、二级控制区、三级控制区(各控制区具体范围见附件)。控制区范围根据城市规划和经济发展的实际,每2年进行一次调整,由市城乡规划主管部门提出意见,报市政府批准发布。

鱼梁洲开发区、隆中风景区核心景区严禁个人建房。

第四条市、区建设行政主管部门按各自职责负责本市中心城区村(居)民建房工程项目的建设管理工作。

市、区城乡规划主管部门按各自职责负责本市中心城区村(居)民建房规划管理工作,具体行政许可按市政府确定的管理范围和体制执行。

市、区城市管理行政执法部门是违反城市规划建设查处工作的主管机关。

市城管局负责监督城区政府、开发区(风景区)管委会及其街道办事处、乡镇的村民违法建房查处工作。

各城区人民政府(开发区、风景区)及其街道办事处(乡、镇)负责村民违反城市规划建设的日常监管、查处和强制拆除工作;协助城市管理行政执法部门对其他违反城市规划建设的日常监督、查处和强制拆除工作。第二章一级控制区建房管理

第五条一级控制区村(居)民建房,应按城市规划和城市化发展的要求,实行村(居)民公寓建设模式,不再进行一户一宅的审批。

在城市规划确定的历史文化街区和历史文化风貌区内进行建设的,必须严格按照城市规划进行。

第六条建设村(居)民公寓,应坚持“政府主导、统一规划、以区为主、分步实施”的原则。

“城中村”改造可视情况与村(居)民公寓建设结合推进,但应坚持“成熟一个、改造一个”的原则,实行市场运作,自求平衡。

第七条市城乡规划主管部门、市国土资源主管部门、市房管部门会同各城区人民政府、各管委会编制中心城区村(居)民公寓建设布点专项规划报市政府批准。

各城区人民政府、各管委会根据村(居)民公寓建设布点专项规划,制定本区村(居)民公寓年度建设计划并组织实施。

第八条村(居)民公寓建设包括村(居)民委员会申请建设和市场化开发建设两种方式。

村(居)民委员会申请建设是指经村(居)民会议同意后,由村(居)民委员会提出村(居)民公寓建设申请,经批准后,由村(居)民委会使用集体建设用地建设村(居)民公寓。

市场化开发建设是指将集体土地依法征收后,通过公开招标(挂牌、拍卖)出让土地使用权,确定项目实施单位,建设村(居)民公寓。

第九条村(居)民公寓建设的实施程序:

(一)各城区人民政府、各管委会根据村(居)民公寓布点专项规划,编制村(居)民公寓小区修建性详细规划,合理布置村(居)民公寓、市政公共设施、公益设施等功能用地。村(居)民公寓小区修建性详细规划要按城市居民小区标准进行规划设计,在符合规划条件下鼓励建设高层。修建性详细规划经市城乡规划主管部门批准后实施;

(二)各城区人民政府、各管委会组织村(居)民委员会或项目建设单位编制项目建设方案报市政府批准。建设方案内容包括:基本情况、拆迁安置方案、用地规划、设计方案、效益分析及环保评估等。经批准的村(居)民公寓建设方案,不得擅自变更。确需变更的,须按原程序报批;

(三)村(居)民委员会或建设单位,持经批准的项目建设改造方案,办理立项、规划、用地、建设工程施工等行政许可手续;

(四)需要拆迁的,由村(居)民委员会或建设单位办理拆迁许可手续后,按经批准的拆迁安置方案进行拆迁安置;

(五)依法组织项目竣工验收,依法办理集体土地使用权证和房屋所有权证。

第十条村(居)民公寓建设的政策措施:

(一)进行村(居)民公寓建设的,可按国家有关政策规定,在符合城市规划和土地利用规划确定的建设用地范围内,留出一定土地作为村(居)民委员会集体经济发展建设用地;

(二)村(居)民公寓建设腾出的土地,由市土地储备中心统一收储,出让土地收益按市政府的有关规定分配使用;

(三)村(居)民公寓小区范围内的市政公用设施应与项目建设同步规划、分期建设;

(四)因建设村(居)民公寓需要拆迁原村(居)民房屋的,拆迁补偿包括货币补偿和实物还房两种方式。集体所有土地上的房屋,按《襄樊市市区征收集体所有土地上的建筑物构筑物等地上附着物补偿暂行办法》(襄樊政发[2008]27号)(襄阳区按照该区的补偿政策执行)予以补偿;国有土地上的房屋按《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)给予补偿;违法建筑不予补偿。

(五)村(居)民公寓每套建筑面积最高不得超过140平方米;

(六)使用集体建设用地建设的村(居)民公寓,不得向本村(居)民委员会以外的其他人销售。村(居)民委员会、办事处(乡、镇政府)应对购买村(居)民公寓的村(居)民资格进行审核,并在本村(居)民委员会和市级新闻媒体上进行公示;

(七)村(居)民委员会使用集体用地建设村(居)民公寓的建设规费,除上缴国家和省规定的部分外,按现行经济适用房政策执行;

(八)一级控制区村(居)民住房确系危房,经房屋安全鉴定机构鉴定为“C级”、“D级”(不适宜居住的房屋),且当年又未能纳入村(居)民公寓建设计划的,原则上由各城区人民政府、各管委会统一收购或封存。在未能安排其入住村(居)民公寓的过渡时期,由各城区人民政府、各管委会按规定支付过渡安置补偿费,直至入住村(居)民公寓。危房收购的具体办法由各城区人民政府、各管委会负责制定;

(九)对不愿意被收购或封存的C、D级危房,C级危房产权所有人可进行加固性修缮;D级危房产权所有人可申请原址、原合法建筑面积、原合法建筑高度进行翻修改建,具体管理办法由市城乡规划、房管等部门负责制定。第三章二级控制区建房管理

第十一条二级控制区村(居)民建房,应实行村(居)民公寓建设与连排连片建设相结合的模式。

对二级控制区村(居)民建房管理实行规划许可管理制度。

二级控制区村(居)民建房申报、审批等相关管理细则由市城乡规划主管部门、市建设行政主管部门共同制定。

村(居)民在原宅基地上进行改、扩建的,其建设用地面积、建筑面积等,必须符合本办法第十四条的要求。

村(居)民申请新建住房的,应符合规划要求,经批准后,在新规划的住宅区进行建设。

第十二条有下列情形之一的,二级控制区村(居)民建房应实施村(居)民公寓建设模式:

(一)村(居)民委员会无法安排新增建设用地的;

(二)因调整产业结构、引进重大项目、城市基础设施及公共设施建设需要,土地被征用后,人均耕地不足0.3亩的;

(三)根据城市规划,其他需要重点控制的区域。

二级控制区实施村(居)民公寓建设,可享受一级控制区村(居)民公寓建设的相关政策。

第十三条各城区人民政府、各管委会应根据城市总体规划和土地利用总体规划,组织编制二级控制区村庄(居民点)规划。村庄规划的编制以连排连片、集中集约为原则,合理确定村庄建设用地布局及各项经济技术指标。未编制村庄规划的,暂停一切建房的审批。

第十四条二级控制区村(居)民连排连片建房每户建设用地面积不得超过140平方米,每户总建筑面积不得超过180平方米。

第十五条二级控制区村(居)民建房,应按村庄规划提出建房申请,经审批后在新规划的住宅区建房。进入新区的村(居)民,原有宅基地的房屋必须自行拆除、平整场地,并将宅基地交回集体。未自行拆除的,由有关部门、所在街道办事处(乡、镇政府)、村(居)委会负责拆除、平整场地。

第十六条二级控制区的村(居)民,凡将集体所有宅基地及其地上房屋出卖、出租的,无论是否分户,均不得再新批宅基地。

第十七条对已审批的村(居)民个人住房建设项目,审批部门应当在放、验线前通知城管执法部门、城区人民政府、管委会。放线后继续加强审批后的监管工作,发现违法建设行为的,应当在2个工作日内书面告知有关城区人民政府、管委会和城市管理行政执法部门,由责任单位按《襄樊市违反城市规划建设查处暂行办法》(襄樊政发[2008]33号),对违法建设进行查处。第四章三级控制区建房管理

第十八条三级控制区村庄建设,要按照新农村建设的要求,坚持“统一规划、统一设计、统一配套、统一管理”。

第十九条各城区人民政府、各管委会要采取得力措施,加快三级控制区内村庄规划的编制,在2010年底前,全部完成村庄规划编制工作。

第二十条三级控制区内村(居)民建房,属原拆原建的,必须符合村庄建设规划;属新增占地建房、新安排宅基地的,必须全部进入新规划的住宅新区。其规划建设管理,比照二级控制区的有关规定进行管理。第五章法律责任

第二十一条中心城区内村(居)民建房,有下列行为之一的,由有关地方和部门依法予以处理:

(一)未取得《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》进行建设的;

(二)擅自改变《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》确定的内容进行建设的;

(三)利用买卖、转让的《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》进行建设的;

(四)利用失效的《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》进行建设的;

(五)未经城乡规划主管部门放线、验线进行建设的;

(六)其他违反城乡规划的规定进行建设的。

第二十二条对违法建房者,各级城市管理行政执法部门、各城区人民政府、各管委会应当责令停止,限期改正;当事人不停止建设的,村民违建由各城区人民政府、各管委会依法负责查处;居民违建由城市管理行政执法部门依法负责查处。

各乡(镇)政府、街道办事处及村(居)民委员会要加强对村(居)民建房的监督工作,对违法建设要及时发现,及时制止,及时举报。

市城市管理部门要加强对乱搭乱建的棚户房及其他临时违章建筑的查处工作,一经发现,立即拆除。

对无理拒绝、阻挠违建查处工作的,由公安机关根据治安管理的有关法律法规进行处罚;情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十三条各有关责任部门、单位工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索取贿赂的,由其所在单位或上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。第六章附则

第二十四条本办法由市建委、市规划局负责解释。

第二十五条本办法自2009年9月1日起施行,有效期2年。



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历代典权特征略考
黄 忠
(西南政法大学,重庆400031)
【摘要】史籍上关于典的最早记载最早可以追溯到西周。现代意义上的典权制度之雏形可能是从南北朝时期开始形成的。经隋唐、两宋、元的发展,至明、清时期,固有法上的典基本上已经成型:典与卖有了严格区分。但典与质的分界却是在民国编纂民法典时方予定型的。
【关键词】典权 特征 卖 质 历史

一、问题的提出及研究进路
我国古代缺乏现代意义的民法。因而我国民法学多以“民法”一词,肇始于罗马法之“市民法”,后经法德之继受和发展,清末变法从日本引入我国为通说。[1](P3)这种认识,固然不无道理。但是我们也须注意,在丰富而悠久的中国古代法律史中,虽无现代民法的概念,但却存着财产关系与人身关系和相应的法律调整。[2](P1)这种调整当然可以构成具有实质意义的民法规则。
而在所有涉及财产关系的民法规则中,有关典权的法律制度又被认为是我国所特有的法律制度。诚如学者所言:典权是中国特有的制度,为各国物权制度所无。[3](P259)对于这样一个极具固有法色彩的制度,虽然理论界对之的存废仍存有争议,但梁慧星教授和王利明教授在各自所主编的《中国物权法草案建议稿》中都对典权制度作了规定。因而典权之论争理应由存废之争转入典权制度的具体设计之上了,但现有的关涉典权的讨论仍大多限于典权之存废论,而尚未对典权之内容,尤其是典权的历史作深入研究。本文试从历史的角度,对这一极具固有法色彩的制度的产生、发展以及在各个历史时期所呈现出的特点作一考证,以求更准确地构画出典权制度在中国历史上的本来面目,从而有利于当下的立法者对之进行改造,以取其精华、弃其糟粕,进而设计出适应时代发展的要求的典权制度。
在作考证之前,必须先作一点说明,那就是,我认为任何制度本身都不可能是一蹴而就的。换言之,任何一种制度在其产生之初,不可能完全具备其现在所具备的所有特征。因而本文对典权的考察将从“典”字的词源出发,而不拘于其是否已完全具备了现在典所应具有的本质特征。
二、“典”字的最早使用与典权的萌芽
(一)典字的最早使用:西周时期的“典”
有学者认为《后汉书·刘虞传》:“虞所赉赏,典当胡夷”为史籍上有关典之最早记载。①[4](P456)这种认识,是不合史实的。经考证早在西周的《格伯 》中就已有“典”的记载。该铭文曰:“... ...铸 ,用典格伯田,迈年子子孙孙永保用。”②据此,可以认为对于典的记载至少可以追溯到西周。对于《格伯毁》中“典”的含义,有学者认为其反映的已是典权关系,也学者认为实际上那不是典,而是出租,另外也有学者认为它反映的是买卖关系。[5](P155)我认为单从铭文的文义而言,“典”字似应作买卖解:因为绷生将三十亩田“典”于柏格后,柏格可以“迈年子子孙孙永保用”。这种无期限的使用权交换应当是一种买卖关系。但是必须注意到,在西周,土地属于国有或国说王有。土地本身是不能买卖的。因而将“典”作买卖解与历史不合。同样,将“典”认为现代意义上的典亦是不合史实的,因为现代意义上的典乃活卖,它应以土地的私有为前提。所以从历史角度看,《格伯 》中的“典”应作出租解。
假如《格伯 》中的“典”为“租”,那么,可以认为词源意义上的“典”从其使用之始便具有用益的特色,即依“典”可以“永保用”。同时,典也是对禁止买卖土地规定的一种变通做法。即在西周土地归王有的背景下,由于不能够通过买卖来进行土地的转让,但这种转让从现实角度看又是必须的,因而创造出了“典”以代替“买卖”,从而避免了对禁止买卖土地原则的违反。所以可以认为“典”的产生有迂回脱法的意味。这就是我们考证典的词源的两点启示。
(二)典权的萌芽:南北朝时期的附赎回条件买卖
在秦汉时期,虽然土地已经可以作为私人所有权的客体,因而土地的交换从逻辑上已经成为了可能,但史上料对这一时期中有关典卖的记载甚少。因而囿于资料缺乏,现无法对这一时期的情况作论述。
到了三国两晋南北朝时期,土地的私有制在前世的基础上有了进一步发展。各王朝对于这种私有权予以了法律上的认可,并明确了个人所有权的保护,因而为土地的典卖扫清了障碍。
从现有史料上看,现代意义上的典权制度至少可以追溯至南北朝时期。《通典·食货·田制》引《六朝宋孝王关东风俗传》云:“帖卖者,帖荒田七年,熟田五年,钱还地还,依令听许。”据学者解释,这种帖卖(又作贴卖)是附有赎田条件的买卖。[6](P219)因而可以认为它已经具有了现代意义的典权所要求的基本特征了。但必须注意的是,在这个时期对于这种附有回赎条件的买卖,史料上大多不用“典”称之。上文所引之例是以帖卖称之。另又有以质称之的。如《南齐书·陆澄法》载“杨州主簿顾测,以两奴就鲜质钱,鲜死,子日卓 诬为卖券。”这里陆鲜子将质券赖为卖券,企图不让质者回赎。所以可以说这里所讲的质是后世所称的“活卖”。又如《南史·齐宗室·坦之传》云:“... ...检家孝贫,唯有质钱帖子数百”。胡三省注《通鉴》曰“质钱帖者,以物质钱,钱主给帖与之,以为照验,他日出子本钱收赎。”总之在南北朝时期,这种附有赎回条件的买卖已经兴起,只是在当时鲜有将之以典相称的,所以可以认为南北朝时期的附买回条件的做法是后世典权制度的雏形。[6]
因而史籍上,关于典的最早记载至少可以追溯至西周,而现代意义的典权之雏形则至少可追溯至南北朝时期。
三、典权制度的发展
(一)隋唐时期的典权制度
虽然隋唐时期是中国封建社会发展的鼎盛时期。但由于在唐代法律禁止买卖、典卖、质押土地,直到开元廿五年还曾下令“诸田不得贴赁及质”。因而应当说整个唐代,典卖关系并未盛行于世。[6](P318-319)
然而,虽然唐《田令》有诸田不得贴赁或质的明文。但实际上,永业田,以及后来包括口分田都进入了租佃、抵押、质押的过程。据《旧唐书·宪宗本纪下》载:辛巳,敕:“应赐王公、公主,百官等庄宅,碾磨、店铺、东坊、园林等,一任贴典货卖。”这里的“一任贴典”就是自由典卖。
在词语的使用上,唐代大多将典、质、当混为一谈。如杜甫的“朝回日日典春衣 ”之中的“典”实应为质。因而有学者才说:“西汉以来,则往往以典代质。”[7](P433)《后汉书·刘虞传》“虞所赉赏,典当胡夷,瓒数抄夺之。”中的典当也应作质当解。这种自西汉始的典质不分的状况,在唐代更加显然,而且这种典质不分的做法对后州产生了深远的影响,以至于到了今天,我们在讨论典权性质时,仍有用益抑或担保的争论。③
之所以会产生典质不分的情形,一个合理的解释,可能是因为典卖是由质押关系所萌生的。据一份唐代的质押借贷契约记载:[6](P306-307)
显庆四年十二月二一日,崇化乡人白僧定,于武城乡王才欢边,通取小麦肆百升 ,将王年马地口分部壹亩、夏六年胡麻井部田壹亩,准麦取田。到年不得田耕作者,当还麦肆百升 入王才。租殊百役一仰田主,渠破水溢一仰佃口。两和立契,获指为信。
麦 主 王才欢
贷麦人 白僧定——
知见人 夏尾次
知见人 皇甫
知见人 康口口——
(新疆维吾尔族自治区博物馆藏 吴震《吐鲁番文书》)
在这份契约中白僧定从王才欢手中借得小麦四斛。因而可以认定此为一借货契约。但王才欢作为债权人可以耕种债务人白僧定的田地,若两年后白僧定不能偿还小麦,则二亩田的耕种权永归王才欢名下。此外,对于这此借麦也未规定利息。显然这种质押借贷关系已经包含了后世的典卖关系。大概正是由于后世所称之典在历史上是由质所生,因而质、典的分界不甚明了也就不足为奇了。其实,在中国历史上,把典与卖作严格区分才是更为重要的。因为典与卖的区分可以使出典人避免背负出卖租产之“败家”之恶名。但典与质的分界显然就没有这么迫切的压力了。
(二)两宋时期的典权制度
自两宋起,土地的买卖已完全合法化,因而典卖土地至宋代已开始普遍化。这一点可以从陆游:“新寒换典衣”。以及戴复“丝未落车图赎典”的诗句中得以证实。因而对两宋时期典卖关系的研究应是很有价值的。本文将从三方面对两宋时期有关典权的特点作一概述。
首先,从立法原则上看,宋代有关典权的法律大多以侧重保护典权人的利益,兼顾保护农业生产为宗旨。比如,《宋刑统》规定只有典契“证验显然者”方许收赎,“并无文契及虽执文契难辩真伪者,不在论理收赎之限。”同时,严禁一物二典,否则“本主、牙人、邻人并契上署名人,各计所欺人已钱数,并准盗论,不分受饯者,减三等,仍征钱,还被欺之人。”如无力偿还,则勒令典契上署名之中人、邻人共同赔偿,而典当物仍归第一典权人。很明显,无论是在收赎时,对文契真实性的严格要求,还是对重复出典的禁止和赔偿性规定,其最终目的不外乎保护典权人的利益。这种对典权的保护与宋代注重对债权人的保护立法宗旨是一致的。当然对于典权人的保护并不是无任何限制的。天禧四年就有诏令:“其田庄因平渍吞并典质者,许元主收赎”(《长编》卷九五)。该诏令的用意便在于保护农业生产。
其次,在不动产的优先购买权问题上,宋代首次规定了典权人的优先购买权。这一点在典权发展的历史上尤值关注。因为在宋代以前出于维护宗法宗族制的考虑,历代多规定亲邻的优先购买权。北宋归纳总结了前世的经验,一方面在《宋刑统·户婚·典卖指当论竞物业》中规定了亲邻优先购买权;另一方面还规定在典卖后若再绝卖,必须先问典权人。据《宋会要辑稿》记载:“雍熙四年权判大理寺殿中待御史李范言:准刑统应典卖物出,先问房亲,房亲不要问四邻,四邻不要,他人并得交易。若亲邻着价不尽,亦任就高价处交易者今许。敕文止为业主初典卖与人之时立此条约,其有先已典与人为主,后业主就卖者,即未见敕条。窃以现典人已编子籍,至于差税与主不殊,岂可贷卖之时不来询问,望今后应有已经正典物业,其业主欲卖者,先须问现典之人承当,即据余上所值钱数,别写绝产卖断文契,一道粘连元典并业主分文契批印收税,付现典人充为永业,更不须问亲邻。如现典人不要,或虽欲收买,着价来至者,即须尽时批退。”这一奏言得到了批准,从而使宋代不动产优先购买权的法律规定更加完善。
最后,由于宋代立法上注重对典权人的保护,而且也认可了典权人的优先购买权。因而造成在实践中,典权人在出典人回赎时的阻拦刁难,从而以图谋取贫人之产业。对此,《宋代名公书判清明集》载胡石壁判《典主迁延之务》案有淋漓尽致的刻画:“当职观所在豪民,图谋小民产业,设心积虑,皆是如此。当务开之时,则迁延日月,百般推托,或谓寻择契书未得,或谓家长外出未归。乃至民户有词,则又计嘱案司,申展文引,逐限推托,更不出官。展转数月,已入务限矣。遂使典田之宗终无回赎之日。”虽然宋高宗绍兴年间开始允许入务后也可以受理田宅诉讼。但问题是官司虽然受理了,但也难保佃户得胜[5](P109)除了以推延时日外,典权人还故意在出典土地上大兴土木,进而要求出典人回赎时除支付典价处,还得偿付树木价款,从而以此逼迫农民放弃回赎,最终达到侵吞农民土地的目的。对此,北宋中叶作出了有利于出典人的规定。依《宋会要辑稿》食贷六三载:“天圣人年知坊州扬及上言:‘民马固状典得马延顺田,计钱三千。后栽木三百(?),原契每根赎日理三十钱。臣详显:是有力百姓将此栽木厄寒贫民,占据地土,岂可原典六千,赎田之日却理钱十千?从祖作 ,邀勒贫苦,永不收赎。如不止绝,恐豪猾人户转侵孤弱,竟生词讼。自今后如典地栽木,年满收赎之时,两家商量:要,即交还价值;不要,取便斫伐,业主不得占各。’”这种做法,虽然从公平和效益角度看,并不可取。因为典物上的增值物,出典人收赎时,若不能收割或挪移,那么应当由出典人继受,(毁损它是不经济的),从而也应给典权人以相应补偿。但是,从现实角度来看,若作如此规定,则很可能使典权人故意在典物上添附,进而高价索赎。因而后世有关典物回赎的立法大多沿袭北宋的做法:规定回赎仅以典价为限。
(三)元朝的典权制度
蒙古贵族入主中原建立元朝之后,由于统治者的原因而使得南宋发展起来的商品经济,基本上被扼杀了。但作为现实财产流转关系的反映的典权不仅在元朝仍有使用,而且也形成了自身的一些特色。
第一,元朝法律对田地典卖规定了严格的法律程序。早在至元七年十一月就有诏曰:“尚书户部照得,即日多有典卖田宅之家,为恐出纳税钱,买主、卖主通行捏合,不肯依例写契,止有借钱为名,却将房屋质押,如此朦胧书写,往往争讼到官,难使归法,为此公议得,除在先以为交易者,不须定夺外,拟自元月十一日为始,凡有典卖田宅,依例令亲邻、牙保人等,立契画字成交。”这一法令要求从至元八年元月始,一切田宅典卖都必须郑重立契。至元八年忽必烈改国号为元,该诏仍沿用。以后元朝对立契程度不断完善,从而形成了包括“告给公据”、“立帐批问”和“投税契凭”为主要内容的必经法律程序。[6](P496)
第二,元朝中叶后,江南某些州县对于典卖土地要求同时转移“乌由”这种土地所有权的契券。所谓“乌由”是指“印分两券间,官执其左、户执其右,鬻产则券随之”(《金华黄先生文集》卷三一《李公墓志铭》)。可以认为元朝中叶江南一些州县所使用的“乌由”与现在的不动产登记有着某种渊源关系。因而著者认为中国古代有关不动产登记的至少可以溯至元朝。
第三,元朝在不动产优先购买权问题上的做法与前朝及后世都有所不同。首先,元朝将典主放在亲邻之后。《元典章·户部五·典卖》规定:“… …省府照得,旧例,诸典卖田宅,及已典就卖,先须立限取问有服房亲,次及邻人,次见典主。”其次,增加规定军户同户享有第一顺序的优先购买权。元朝的“军户”分为“正军户”与“贴军户”,即出军户称为正军户,出钱津贴军人费用的为贴军户,两种军户“一同当军”。《通制条格·田令·典卖田产事例》载元朝廷规定:“同户当军”的军户,“破卖田产,许相由问,恐损同户气力”。即军户卖田,“先尽同户有服房亲并正军、贴户,如不愿者,依限批退,然后方问邻人、典主成交”。对此,元代还引起了一些诉讼。④中书书省礼部在处理不顾军户同户的优先购买权的“违例成交”行为时作出判决:“令张著依价收赎。”即认可同户当军者可以行使优先权。这一判决也说明,这种优先权具有物权效力。
四、典的成型(一):典权入律和典卖之分
(一)明朝的典权制度
较之前代,明代典卖制度的最大特点是法律把这种权利义务关系规范化和条文化了,这也是明朝对典权制度发展的一个重要贡献。因而下文将以《明律·户律》中的有关规定作以分析,从而归纳一下明朝典权制度的特色。
第一,大明律第一次将典卖田宅纳入正式律文,规定了典卖田宅的程序、原则,确定了典卖制度的基本内容。[6](P531-533)《大明律·户律·典卖田宅》规定:“凡典卖田宅不税契者,笞五十,仍追田宅价银一半入官。不过割者,一亩至五亩,笞四十,每五亩加一等,罪止杖一百,其田入官。若将已典卖与人田宅朦胧重复典卖者,以所得价计赃,准窃盗论免剌,追价还主,田宅从原典主为业。若重复典卖之人及牙保知情者,与犯人同罪,追价入官,不知者不坐。其所典田宅、园林、碾磨等物,年限已满,业者备价收回取赎,若典主托故不肯放赎者,笞四十。限外递年所得花利,追征还主、依价取赎;其年限虽满,业主无力取赎者,不拘此律。”这是中国古代法律的正文中第一次对典卖制度所作的最详细的规定,清律也基本上沿袭了这些规定。从《大明律》的上述规定可以看出:一、在明代,典卖田宅以“税契过割”为条件;二、明承唐制,严格禁止重复出典;三、在回赎时规定以典价为限,对典主故意刁难以阻止出典人回赎予以严惩;四、以刑代民,对于重复出典,不肯放赎等行为都用刑法予以规制。
第二,《大明律》在中国历史上第一次在法律正文中对典和卖作了区分。《户律·田宅门》规定:“盖以田宅质人而取其财曰典,以田宅与人而取其财曰卖,典可赎也,而卖不可赎也。”自此典与卖在立法上得以分离而成为了一种独立的制度。但必须注意的是虽然在明代典与卖在立法上已有了区分,但典与质的区分却仍不明了。上述规定中以质释典,即是明证。
第三,在典卖关系上开始考虑保护出典人的利益。比如在典权存续期限上默示民间的做法。《明律·户律·田宅》规定:典卖田宅“如契未载绝卖字样或注定年限回赎者,并听回赎;若卖主无力回赎,许凭中公估价找贴一次,另立绝卖契纸;若买主不愿找贴,听其别卖归还原价……”依此规定,典卖可以不约定回赎期限,一直到出典人宣布无力回赎而愿意绝卖之时,还允许出典人按田宅实价找贴一次。如果典权人不愿购买,出典人还可将典物转卖他人,再偿还原典价款。除《大明律》明确规定典卖可以不规定期限之外,民间俗语还有“一典千年活”,“典在千年”的说法,这更证明在明代典权存续期间的不确定性。这种不确定性从立法本意上讲可以认为是对出典人所有权的一种保护。它反映了中国古代农民守业的一种愿望。这种愿望由于明代当政者的出身而被《大明律》所认可而上升为了法律。但是这种不确定典期的做法,不仅模糊了典与卖的区分,而且不利于产权的明晰,徒生诉争。
第四,自两宋起,由于商品经济的发展和广大被压迫者的抗争,传统的人身奴役有所削弱。至明代,法律明文规定了典卖的标的物只能是物而不能是人。《婚姻·典雇妻女》规定:“凡将妻妾受财,典雇与人为妻妾者,杖八十,典雇女者,杖六十,妇女不坐。”后来,《大清律例》承袭了这一规定。但在现实中,典卖妻女之习惯却仍在民间存在。[8](P862,P1032)

中俄印外长第11次会晤联合公报

中国 俄罗斯 印度


中俄印外长第11次会晤联合公报(全文)




  2012年4月13日,中国外交部长杨洁篪、俄罗斯外交部长拉夫罗夫、印度外长克里希纳在俄罗斯首都莫斯科举行三国外长第11次会晤,并签署联合公报。联合公报全文如下:


中华人民共和国、俄罗斯联邦和印度共和国外交部长第11次会晤联合公报


  一、2012年4月13日,中华人民共和国、俄罗斯联邦和印度共和国外交部长在莫斯科举行第11次会晤。

  二、外长们重申中国、俄罗斯、印度三国建设性合作的重要意义,强调三国合作不针对其他任何国家,有助于推动地区和平、安全和稳定,并造福于三国人民。

  三、外长们回顾了2010年11月14日至15日在武汉举行的第10次会晤所作决定的落实情况。

  外长们强调在灾害管理领域开展合作的重要性,赞赏2011年5月24日至26日在印度海德拉巴举行的关于应用地球空间技术监测和预报水旱灾害的三国信息和技术交流项目成果。外长们欢迎2011年9月6日至9日在俄罗斯圣彼得堡举行的中俄印第四次灾害管理问题专家会的成果,并确认了下步三方的合作重点。

  外长们欢迎三国间贸易投资关系得到加强,注意到2011年9月21日至22日在俄罗斯顿河畔罗斯托夫举行了中俄印第三届工商论坛。

  外长们满意地注意到,第11届三国专家学者对话会于2011年11月15日至16日在北京举行。

  外长们支持在应对突发事件、医疗卫生、农业、工商业、能源、创新和高科技等领域推进务实合作,同时在上述领域各多边机制框架内密切相关协作。

  四、外长们认为,世界正在发生复杂、深刻变化,多极化发展进程难以阻挡。同时全球性挑战日益严峻、复杂。在此背景下,外长们强调需集体应对全球挑战,包括地区冲突、大规模杀伤性武器扩散、恐怖主义、跨国有组织犯罪、贩毒、自然和人为灾害、金融和经济不稳定、粮食短缺和气候变化等。中东和北非的事件表明,国际社会应采取协调行动,通过谈判和平解决冲突问题,此外别无他途。外长们确认,中国、俄罗斯、印度将密切合作应对上述挑战,包括在联合国及其他相关多边场合保持协商。

  五、外长们强调亚太地区应在公认的国际法准则和原则以及承认安全不可分割、互相尊重和信任的基础上,建立公开、透明的安全与合作架构,以回应本地区国家的合法诉求。

  六、外长们注意到,东亚峰会为各方就共同关心的战略、政治和经济等广泛问题开展对话提供了前景广阔的平台,旨在推动东亚地区和平、稳定和经济繁荣。中国、俄罗斯和印度呼吁本着加强机构间协调的精神,在亚欧会议、东南亚国家联盟、上海合作组织、东盟地区论坛、南亚区域合作联盟、亚洲相互协作与信任措施会议、东盟防长扩大会议等各种地区组织、论坛和对话框架内推进伙伴关系。

  七、外长们对阿富汗局势深表关切,强调国际社会继续参与解决阿富汗问题至关重要。外长们呼吁国际社会应坚决打击恐怖主义组织,避免阿重新成为恐怖分子和极端势力的避风港,进而威胁本地区及区域外安全。外长们重申致力于阿富汗的和平、稳定、独立和繁荣。

  八、外长们强调联合国在促进阿富汗和平与稳定方面的中心协调作用,重申三国愿在联合国框架下以及其他国际和地区机制内就阿富汗问题保持密切互动,包括阿富汗地区经济合作会议、伊斯坦布尔进程及上海合作组织等。欢迎阿富汗在上述区域机制中发挥更大作用的愿望。

  外长们表示,国际安全援助部队的撤出应视当地安全情况及阿富汗安全部队负责本国安全的能力而定。国际安全援助部队应根据联合国安理会决议的授权履行职责。

  九、外长们认为,阿富汗民族和解进程应坚持阿富汗主导、阿富汗所有,这已写入2010年7月20日通过的《喀布尔会议公报》,并在2011年12月5日发表的《波恩会议结论》中得到了进一步体现。《波恩会议结论》也得到了阿富汗政府和国际社会的一致支持。

  十、外长们强调,国际社会的当务之急是根据巴黎进程有关决定和《上海合作组织禁毒战略》打击阿富汗毒品生产和走私。

  十一、外长们坚定支持联合国在维护国际和平与安全、促进共同发展、推动国际合作方面的中心协调作用。重申应对联合国包括安理会进行全面改革,使其更有效率、更具代表性。俄罗斯和中国重申重视印度在国际事务中的地位,支持印度在联合国发挥更大作用的愿望。

  十二、外长们重申,中国、俄罗斯和印度作为拥有先进核技术的负责任国家,将把防止核武器扩散、积极努力加强核不扩散机制作为三国共同任务。外长们欢迎2012年3月在首尔成功举办了核安全峰会,支持落实峰会公报的有关决定。

  十三、外长们注意到当前伊朗核问题形势,不应任由其升级为冲突,产生灾难性后果,这不符合任何一方利益。伊朗在地区和平发展和繁荣方面发挥着举足轻重的作用,而这一地区则具有重大政治和经济意义。伊朗应作为国际社会负责任的成员行使其合法权利。外长们关注伊朗核问题的形势发展,承认伊朗在履行相应国际义务的同时,可行使和平利用核能的权利。外长们支持通过政治、外交手段及对话方式,包括伊朗与国际原子能机构之间的对话,解决所有相关问题。外长们敦促伊朗遵守安理会有关决议,与国际原子能机构全面开展合作。外长们希望于2012年4月14日举行的伊朗核问题六国政治总司长会议取得积极成果。

  十四、外长们对朝鲜的发射行为表示严重关切,呼吁最大限度克制、不采取任何可能导致朝鲜半岛紧张局势升级的行动。

  外长们重申通过政治和外交手段妥善解决朝鲜半岛问题的重要意义,呼吁所有各方进一步努力,以寻求尽早重启六方会谈,实现中国、美国、朝鲜、俄罗斯、韩国、日本于2005年9月19日所达成的《共同声明》中所提出的目标。

  十五、外长们强烈谴责各种形式和表现的恐怖主义,强调任何理由都不应成为恐怖主义行为具有正当性的借口。外长们认为国际社会应以最强有力的集体行动应对恐怖主义这一共同挑战,重申不应仅对恐怖分子采取行动,同时也应打击恐怖行动支持者和资助者。

  十六、外长们强调,应协助其他联合国会员国更好地落实联合国全球反恐战略、推动更多国家加入联合国有关反恐公约、促进落实包括安理会第1373号决议(2001年)和1624号决议(2005年)等在内的相关决议。外长们强调,应支持安理会反恐委员会的相关活动,加强反恐委员会执行局在反恐相关重要领域的能力。

  十七、外长们对将信息通讯技术更多地用于威胁国家安全以及国际和平与安全表示关切。鉴此,外长们认为国际社会应制定相关的规范和准则。

  十八、在中东北非局势不断演变的背景下,外长们重申将致力于在法律框架内通过和平手段,根据《联合国宪章》的宗旨和原则,在没有外部干涉的情况下寻求该地区国家所面临危机的解决办法。

  十九、外长们强调将致力于维护叙利亚的主权、独立、统一和领土完整,坚定要求通过各方放弃暴力及叙主导的包容性政治进程和平解决叙危机。

  外长们强调应支持联合国-阿盟联合特使科菲·安南先生的努力,包括他关于在叙尽早部署联合国观察员团的建议。

  二十、外长们重申将致力于在包括联合国安理会相关决议、马德里和会原则、阿拉伯和平倡议等公认的国际法框架基础上,寻求阿以冲突的全面、公正和持久解决。

  二十一、外长们注意到全球金融和经济危机的复苏进程并不平坦。新兴市场国家和发展中国家正成为全球经济增长的推动力量。外长们认为,主要经济体应准确、及时地协调各自努力,以促进全球强劲、可持续和平衡增长。外长们特别关注南北之间持续的发展差距,强调缩小南北差距的措施将推动全球增长。

  二十二、中国和印度外长欢迎俄罗斯联邦加入世界贸易组织,这使该组织更具代表性,同时也巩固了建立在规则基础上的多边贸易体系。

  外长们注意到所有国家均有必要采取具体步骤反对任何形式的保护主义,并努力在多哈回合谈判框架内,取得与该回合发展授权相符的全面、成功的成果。

  二十三、外长们重申二十国集团是世界经济合作的主要论坛,强调国际金融机构改革的目标仍有待实现,尤其是发达国家和发展中国家投票权的公平分配等问题。中国和印度支持俄罗斯担任2013年二十国集团主席国。

  二十四、外长们欢迎2011年12月在南非德班举行的《联合国气候变化框架公约》第17次缔约国大会取得的成果。

  外长们对将于2012年6月在巴西里约热内卢举行的联合国可持续发展大会抱有信心。此次会议将为国际社会推进可持续发展领域的全球合作提供重要契机。

  二十五、外长们欢迎2012年3月29日在印度新德里举行的金砖国家领导人第四次会晤取得的成果。会议成果展现了这一合作机制日益增长的地位和分量。

  二十六、外长们赞赏三国外交部主管司局长在2011年7月12日举行的磋商,并同意定期举办上述磋商。

  二十七、中国和俄罗斯外长赞赏印度与上海合作组织进行建设性接触,及其希望在上海合作组织发挥更大作用的愿望。

  二十八、中国和印度外长感谢俄罗斯外长为三国外长第11次会晤所做的热情周到安排。

  二十九、外长们决定在印度举办下届三国外长会晤。