辽宁省突发事件应对条例

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辽宁省突发事件应对条例

辽宁省人大常委会


辽宁省突发事件应对条例


(2009年7月31日辽宁省第十一届人民代表大会常务委员会第十次会议通过)           

               第一章 总 则

  第一条 为了规范突发事件应对活动,提高处置突发事件的效能,根据《中华人民共和国突发事件应对法》等有关法律、法规,结合我省实际,制定本条例。
  第二条 本条例所称突发事件,是指突然发生,造成或者可能造成严重社会危害,需要采取应急处置措施予以应对的自然灾害、事故灾难、公共卫生事件和社会安全事件。突发事件的等级和分级标准按照国家有关规定执行。
  第三条 省、市、县(含县级市、区,下同)人民政府是突发事件应对工作的行政领导机关。省、市、县人民政府设立应急总指挥部,统一领导、协调本行政区域内的应急管理工作。根据有关法律、法规和实际需要,在省、市、县应急总指挥部下,分类设立专项应急指挥部,负责组织、协调、指挥相关类别突发事件的应对工作。
  省、市、县人民政府应急总指挥部由本级人民政府主要负责人、有关部门(含中直、省直驻当地有关单位,下同)负责人、当地同级军事机关、驻当地中国人民解放军和中国人民武装警察部队有关负责人组成。专项应急指挥部由本级人民政府分管负责人、有关部门负责人组成,必要时,应当有当地同级军事机关、驻当地中国人民解放军和中国人民武装警察部队有关负责人参加。
  省、市、县人民政府设立应急管理办事机构,负责本级人民政府应急管理的日常工作。
  第四条 省、市、县人民政府直接涉及公共安全管理的部门,是本级人民政府相应专项应急指挥部的工作机构。
  乡镇人民政府、街道办事处应当确定人员负责应急管理工作。居民委员会、村民委员会应当配合人民政府做好应急管理的有关工作。
  直接涉及公共安全的企业事业单位,应当在其经营管理范围内做好应急管理工作。
  公民、法人和其他组织有义务及时向有关部门反映隐患或者突发事件信息。
  第五条 应急管理工作实行行政领导负责制和责任溯查制,并纳入对下级人民政府工作的绩效考核范围。
  第六条 省、市、县人民政府应当将应急体系建设纳入国民经济和社会发展规划、专项计划,并组织实施。
  第七条 省、市、县人民政府应当建立社会动员机制,发挥公民、法人和其他组织在应急管理工作中的作用,增强全民的公共安全和社会责任意识,提高全社会避险、自救、互救等应对突发事件的能力。
  鼓励公民、法人和其他组织依法进行捐赠和援助。
  第八条 省、市、县人民政府应当组织开展应急法律、法规和知识的宣传教育工作,普及应急预防、避险、自救、互救、减灾等知识。应当将应急知识教育,纳入各级各类学校教学和各级干部培训的内容。

               第二章 预防与应急准备

  第九条 省、市、县人民政府应当制定预防与处置突发事件的总体应急预案、专项应急预案,有关部门应当根据各自职责制定部门应急预案。乡镇人民政府、街道办事处和直接涉及公共安全的企业事业单位应当制定应急预案。
  第十条 市、县人民政府突发事件总体应急预案、专项应急预案以及乡镇人民政府的应急预案,经本级人民政府批准,报上一级人民政府备案;部门应急预案报本级人民政府备案;街道办事处的应急预案报区人民政府备案;直接涉及公共安全的企业事业单位的应急预案,分别报当地人民政府和上级主管部门备案。
  第十一条 省、市、县人民政府及其直接涉及公共安全管理的部门根据实际需要聘请有关专业人员组成专家组,为应急管理提供技术性评估、决策咨询和工作建议,必要时可以直接参加应急处置工作。
  第十二条 省、市、县人民政府及其直接涉及公共安全管理的部门、专业监测机构、直接涉及公共安全的企业事业单位,应当实行24小时应急值班制度。
  第十三条 省、市、县人民政府应当建立突发事件信息收集、识别、评估和突发事件预防、控制、督查等制度。
  县人民政府及其有关部门、乡镇人民政府、街道办事处、公安机关派出机构、居民委员会、村民委员会和企业事业单位应当建立矛盾纠纷排查调查处理制度,对排查出的可能引发社会安全事件的矛盾纠纷及时进行调解处理。
  第十四条 省、市、县人民政府应当组织有关部门对危险源、危险区域实施调查、登记和风险评估,建立数据库,并定期检查安全防范措施的落实情况,实施动态监控。
  有关部门调查危险源、危险区域时,相关单位应当依法予以配合。
  下级人民政府应当将危险源、危险区域的风险隐患排查结果报上一级人民政府备案,并按照国家规定及时向社会公布。
  第十五条 市、县人民政府制定、修改城乡规划,应当根据人口密度、城市规模、气候可行性、突发事件危害种类和特点等应急需要,统筹安排应急所需的基础设施建设,合理确定应急避难场所。
  已有的建筑物、构筑物和基础设施不符合应急需要的,当地人民政府、相关所有权人或者管理使用单位应当制定防范措施并组织实施。
  人民政府应当将城镇各类广场、绿地、体育场、公园、公共人防工程等适宜场所,确定为紧急疏散避难场所。紧急疏散避难场所应当设置明显标志和导引图,并向社会公布。其所有权人或者管理使用单位负责维护、管理,保证其正常使用。
  第十六条 公共设施的经营或者管理单位,应当建立安全巡检和公开报修制度,设立专业检护队伍,及时消除事故隐患,保障安全运行。
  第十七条 公共交通工具、公共场所和其他人员密集场所的经营或者管理使用单位,应当遵守下列规定:
  (一)制定有效的安全管理制度,落实安全防范措施;
  (二)配备应急广播、照明、消防设备和其他应急避险器材,注明使用方法;
  (三)设置相应的报警装置和应急救援设备;
  (四)设置符合要求且明显的安全标志、安全出口与疏散路线、通道;
  (五)在可能出现危险处设置明显警示标志,对可能出现的危险作出说明提示,告知预防和紧急自救方法;
  (六)有关员工掌握应急预案内容,熟练使用配备的应急设备、器材,了解本岗位的应急救援职责和方法。
  第十八条 实行危险建筑物、构筑物定期安全检护制度。有关部门对检查出的危险建筑物、构筑物应当及时采取预防措施,必要时公告停止使用。
  第十九条 矿山、建筑施工单位和易燃易爆物品、危险化学品、放射性物品等危险物品的生产、经营、储运、使用单位,应当制定具体应急预案,建立健全安全管理制度,设置安全防护设施,配备应急处置设备,开展内部和周边隐患排查,及时消除隐患。
  第二十条 省、市、县人民政府及其直接涉及公共安全管理的部门按照下列规定完善应急救援体系:
  (一)依托公安消防部队建立综合性的应急救援队伍;
  (二)按照突发事件类别,依托系统、行业组建专业救援队伍;
  (三)发动成年志愿者,组建临时救援队伍;
  (四)协调安全生产责任较重的企业事业单位,组建应急救援队伍。
  第二十一条 省、市、县人民政府应急总指挥部、专项应急指挥部应当加强对各类应急救援队伍的培训,按照应急预案组织开展年度专项应急演练和综合应急演练,提高应急联动协同能力和现场处置能力。
  乡镇人民政府、街道办事处和其他机关、企业事业单位应当结合实际,组织开展应急演练和应急知识普及活动。
  第二十二条 省、市、县人民政府应当将应急资金列入本级财政预算,设置应急专项工作经费,确保专款专用。
  审计、财政部门依法对资金使用情况进行监督。
  第二十三条 省、市、县人民政府应当建立健全应急救援物资、应急处置装备和生活必需品等应急物资的储备保障制度,统筹各类应急物资日常准备和应急状态时的生产、调配、供应,并建立省内跨区域的应急物资调剂供应渠道。
  省、市、县人民政府有关职能部门应当按照各自职责,组织、协调应急物资储备工作,建  设应急物资储备库,完善重要应急物资的监管、生产、储备、调拨和紧急配送体系。
  第二十四条 省、市、县人民政府应当根据国家统一要求,建立综合应急平台,形成连接各地区和各专业应急指挥机构的统一高效的应急平台体系。
  第二十五条 通信管理部门应当组织、监督电信运营企业保障人民政府应急处置通信系统畅通。
  无线电管理部门应当提供应急专用频率的电波监测和干扰排查等技术保障。
  相关管理部门应当组织、协调广播、电视、报刊、网络等媒体,为人民政府实施应急处置提供预警信息播发等相应保障,并依法实施监管。
  公安机关和交通管理部门应当保证参与应急处置的车辆优先通行和线路顺畅,免收费用,必要时开辟专用通道。应急处置车辆应配置规范标志。
  第二十六条 省、市、县人民政府应当建立健全与当地同级军事机关、驻当地中国人民解放军、中国人民武装警察部队、中(省)直驻本地有关单位和周边行政区域的应急联动机制,建立信息定期会商制度,提高应急快速反应能力。

               第三章 信息报告与监测预警

  第二十七条 建立由各级人民政府、有关主管部门以及专业机构、监测网点和居民委员会、村民委员会、企业事业单位等构成的信息收集与报送网络,通过多种途径收集报送突发事件信息。
  公民、法人或者其他组织获悉突发事件信息,应当立即通过110报警电话等各种渠道向当地人民政府、有关主管部门或者指定的专业机构报告。
  第二十八条 省、市、县人民政府及其有关部门应当按照下列规定报告突发事件信息:
  (一)县有关主管部门接到报告后,应当按照规定立即向本级人民政府和上级主管部门报告;县人民政府接到报告后,按照规定须向市人民政府报告的,应当立即向市人民政府报告;
  (二)市有关主管部门接到报告后,按照规定须向市人民政府和上级主管部门报告的,应当立即向市人民政府和上级主管部门报告;市人民政府和省有关主管部门接到报告后,按照规定须向省人民政府报告的,应当立即向省人民政府报告。
  (三)省人民政府及其有关主管部门接到报告后,按照国家规定须上报的应当立即上报。
前款规定的信息报告,必要时可以越级上报。
  第二十九条 有关单位和人员报告突发事件信息,应当及时、客观、真实,不得迟报、谎报、瞒报、漏报。必要时,可以先口头简要报告并做好续报,直至应急处置工作结束。
  突发事件报告内容一般包括时间、地点、单位名称、信息来源、事件类别、伤亡或者经济损失的初步评估、影响范围、事件发展态势及处置情况。
  第三十条 省、市、县人民政府及其直接涉及公共安全管理的部门,应当根据各自职责和业务范围,建立健全专业监测站点,完善应急预警监测体系。有关专业监测机构,应当按照应急需要加强技术保障建设,合理划分监测区域、站点,完善监测网络,确保监测数据信息完整可靠。根据需要实行跨地区、跨部门联合监测,随时向主管部门报告异常监测信息。主管部门应当及时向本级人民政府报告监测信息异常情况。
  第三十一条 应急指挥部接到异常监测信息报告后,根据监测分析评估结果,按照下列规定发布可能发生突发事件的相应级别的警报,决定、宣布有关地区进入预警期,同时向上一级人民政府报告,并向当地同级军事机关、驻当地中国人民解放军、中国人民武装警察部队和可能受到危害的毗邻或者相关地区的人民政府通报:
  (一)发布三、四级警报,在县域内的,由县应急总指挥部决定;在市区内或者跨县行政区域的,由市相应的专项应急指挥部决定;
  (二)发布一、二级警报,由市应急总指挥部决定。但跨市行政区域的,由省应急总指挥部决定,或者经其授权由省相应的专项应急指挥部决定。
  第三十二条 预警信息的发布内容包括突发事件的类别、预警级别、可能影响范围、警示事项、应当采取的措施和发布机关等。
  发布预警信息,可以通过广播、电视、报刊、网络、手机短信息、警报器、宣传车或者组织人员逐户通知等一种或者多种方式进行。对老、幼、病、残等特殊人群以及处于学校、体育场馆、影剧院等特殊场所和通信、广播、电视盲区以及偏远地区的人群,应当采取足以使其周知的有效发布方式。
  第三十三条 发布警报并宣布进入预警期后,省、市、县人民政府应急指挥机构应当根据预警级别,按照《中华人民共和国突发事件应对法》第四十四条、第四十五条的规定,启动相关应急预案,并根据事态发展适时调整预警级别或者终止预警期,解除有关应急措施。
  第三十四条 新闻媒体应当按照相关规定,对突发事件进行及时、客观、真实的报道。

               第四章 应急处置

  第三十五条 突发事件发生后,当地人民政府应当立即组织有关部门,调动应急救援队伍赶赴现场,除按照《中华人民共和国突发事件应对法》第四十九条或者第五十条以及有关法律、法规、规章规定采取应急处置措施外,还应当按照下列规定指挥应急处置:
  (一)属于重大、特别重大或者跨市行政区域的突发事件,由省应急总指挥部负责统一指挥处置。当地县或者市应急总指挥部应当迅速先行采取应急救援和处置措施,控制态势发展或者灾情蔓延;
  (二)属于较大的突发事件,由市应急总指挥部负责统一指挥处置,省相应的专项应急指挥部负责指导、协调;
  (三)属于一般的突发事件,发生在县域内的,由县应急总指挥部负责统一指挥处置;跨县行政区域的,由市相应的专项应急指挥部负责统一指挥处置,当地县应急总指挥部应当迅速先期采取应急救援和处置措施,控制态势发展或者灾情蔓延。
  省、市、县人民政府应当加强突发事件信息研判,根据事态发展情况,适时提升处置级别。如有事实表明一般、较大的突发事件可能演化为重大、特别重大的突发事件,或者下级人民政府认为本级难以控制应对的,应当及时报告上级人民政府,由上级人民政府相应的应急指挥部负责统一指挥处置,或者实施救援增援。
  上级人民政府根据应急处置需要,可以向下级人民政府派出应急工作组指导有关工作。
  第三十六条 省、市、县人民政府在组织处置突发事件期间行使下列职权:
  (一)根据应急处置的需要,调集救援力量和储备物资,征用单位和个人的交通工具以及相关的设备、设施,指定救治单位和避难场所,必要时对有关人员、区域进行疏散或者隔离;
  (二)要求生产、供应生活必需品和应急救援物资的企业组织生产,保障供给。要求提供医疗、交通等公共服务的组织提供相应的服务;
  (三)协调运输经营单位优先运送处置突发事件所需物资、设备、工具以及救援人员和受到突发事件危害的人员;
  (四)按照有关规定,及时向社会发布突发事件事态发展和应急处置信息;
  (五)报请上级人民政府或者要求下级人民政府为应急处置提供人力、物力、财力或者技术支援。
  第三十七条 严重危害社会治安秩序的事件发生时,公安机关应当立即依法出动警力,并依法采取相应的强制性措施,迅速平息事态,使社会秩序恢复正常。
发生前款规定的事件,事件当事人所在地人民政府及其有关部门和当事人所在单位或者引发事件单位的负责人,应当按照人民政府及其有关部门的要求,及时到达现场,配合做好现场处置工作。
  第三十八条 受到自然灾害危害或者发生事故灾难、公共卫生事件的单位,除应当立即按照规定报告外,还应当立即启动本单位的应急预案,组织相关人员开展自救互救,疏散、撤离危险区域,控制危险源,封锁现场或者危险场所,并采取措施防止危害扩大。
  第三十九条 突发事件发生地的人民政府应当根据应急需要,动员、组织公民、法人和其他组织开展应急救援,维护社会秩序。公民、法人和其他组织应当服从人民政府的决定、命令、指挥和安排,积极配合实施应急处置措施。

               第五章 善后处理

  第四十条 突发事件的威胁和危害得到控制或者消除后,组织处置突发事件的人民政府应当停止执行应急措施,同时采取或者继续实施疫病防治、疫情或者灾害监控、污染消除、宣传疏导以及心理危机干预等必要措施,防止发生自然灾害、事故灾难、公共卫生事件的次生、衍生事件或者重新引发社会安全事件,并做好下列善后事项:
  (一)按照国家和省规定的调查程序,组织对突发事件造成的损失进行评估,对突发事件的起因、性质、过程、影响范围和信息报送、应急反应等情况进行责任溯查,认定责任,总结经验教训,形成处置突发事件情况的报告并报上一级人民政府;
  (二)组织受影响地区尽快修复被损坏的公共设施,恢复生活、生产、学习、工作和社会秩序;
  (三)制定救助、救济、补偿、抚慰、抚恤、安置以及恢复重建等善后工作计划并组织实施;
  (四)及时解决或者协调处理因处置突发事件而引发的行政争议和民事纠纷,开展法律援助;
  (五)对应急处置工作的原始记录等有关资料进行收集整理,并予存档;
  (六)对在应急处置过程中做出突出贡献的单位或者个人给予表彰或者奖励。
  第四十一条 人民政府及其有关部门为应对突发事件,可以征用单位和个人的财产。被征用的财产在使用完毕或者突发事件应急处置工作结束后,应当及时返还。财产被征用或者征用后毁损、灭失的,应当给予补偿。
  经营性财产被征用而遭受经济损失的,应当在补偿财产损失的同时给予生活补助。
  第四十二条 人民政府及其有关部门对受突发事件影响较大的地区和行业,可以依法给予费税减免、贴息贷款、财政转移支付等政策扶持以及物资、人力、技术支持,并动员社会力量开展慈善捐赠活动。
  第四十三条 公民作为志愿者参加应急救援工作或者受指派协助维护社会秩序期间,其在本单位的工资和福利待遇不变。没有工作单位的,由突发事件发生地人民政府或者其有关部门给予食宿安排或者适当补助。

               第六章 法律责任和附则

  第四十四条 违反本条例规定,由有关部门依照《中华人民共和国突发事件应对法》等有关法律法规的规定予以处罚。
  第四十五条 本条例自2009年10月1日起施行。





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财政部、国家国有资产管理局关于严禁将国有资产用于老职工养老保险问题的通知

财政部 国家国有资产管理局


财政部、国家国有资产管理局关于严禁将国有资产用于老职工养老保险问题的通知
财政部、国家国有资产管理局



国务院各部、委、各直属机构,各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、国有资产管理局:
最近一个时期以来,个别地方为解决老职工养老保险费用积累问题,在进行股份制以及企业合并、分立等产权制度改革中,采取将企业的部分国有资产划出转入养老保险基金的办法,用于老职工的养老保险,造成了国有资产的流失。为保障国有资产权益不受侵害,促进社会保险制度改
革健康顺利进行,现就严禁在企业产权制度改革中将部分国有资产用于老职工养老保险的问题,通知如下:
一、各地区、各部门在进行股份制以及企业合并、分立等产权制度改革时,不得以任何名义,非法将国有资产(包括国有土地使用权收入)的股权或现金收入转为养老保险基金,用于老职工的养老保险。已经试行了的地区和部门,要采取坚决措施纠正。
二、各地区、各部门进行企业产权制度改革,要严格按照国家有关法律、法规的规定执行,切实转换经营机制,防止国有资产的流失,做到规范操作。进行股份制改建企业的离退休人员经费应按下列原则处理:实行整体改建和合并式改建的,其离退休人员经费由改建后的股份制企业负
担;实行部分改建的,离退休的生产工人和生产管理人员,按其在岗时工作性质分别由分立企业或改建的股份制企业负担,其他离退休人员按分立企业和改建的股份制企业的职工人数比例分别负担。在职职工的养老保险办法仍按现行有关规定办理。



1995年4月14日
题目:论房地产居间合同
作者:李玲
正文:


论房地产居间合同

广东金领律师事务所 李玲律师


《合同法》颁布后,“居间合同”已与其它委托合同、行纪合同等一并被单列出来,成为一个独立的合同类型,“居间人”的概念因而也成为了一个新的亮点。纵观现今社会上各种居间关系,如房地产中介、期货、保险、婚姻、业务等等,其居间种类多而且各有特色和要求,但现行《合同法》中规定的居间条款仅仅为四条,规定得过于笼统和简单,远远未能跟上我国现阶段居间活动的发展。因此国家立法部门确有必要重新审视上述复杂而众多的居间市场,制订相关的实施细则,以填补居间关系在法律上的不足。房地产业是国家的基础性产业,房地产业的景气与否影响到一个国家的国民经济其他产业的兴衰,而作为与房地产业有着密切联系的房地产中介行业,其重要性从中也可见一斑。本文结合法律规定的居间合同以及我国房地产中介活动方面作些探讨。

一、 房地产居间合同的定义及相关问题

(一)房地产居间合同的定义
根据《合同法》第424条规定:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。”相应地亦可将房地产居间合同定义为:“房地产居间合同是房地产居间人为委托人在房地产转让、抵押、租赁等活动中提供订立合同的信息、咨询或提供代理或策划的服务,委托人支付报酬的合同,又称为“房地产中介服务合同”。广义上说,房地产中介服务包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动;狭义上说,房地产中介服务多指房地产经纪,即房地产咨询、提供房地产信息及代理房屋买卖、租赁这三类活动。本文所述之房地产居间合同正是以狭义说为主进行论述的。
(二)相关问题
1、居间合同的分类
根据《合同法》424条规定的居间合同定义,居间行为是分为报告居间和媒介居间两种形式存在的。所谓报告居间,是指居间人受委托人的委托,为其寻找合乎要求的第三人,从而为合同的订立创造机会;所谓媒介居间,是指介绍双方当事人即委托人和第三人订立合同,即居间人作为中间人来往于委托人与第三人之间,促使双方订立合同。实践中普遍存在的,除了上述两种形式外,还有一种是报告与媒介居间两者相结合的形式,可统称为媒介居间。报告是媒介的必要前提,媒介是报告的承接结果。
《合同法》仅是以定义的方式列明两种形式,并未能明文指出居间合同的分类,这就使得居间合同的法律适用方面存在一定的障碍。比如说报告居间属代理性质的行为,居间人应严格受委托人的委托内容约束,并应极尽忠诚义务为委托人寻求机会订立合同。在合同达成时,居间人应当只能向委托人要求支付报酬;而媒介居间从严格意义上来说并非属代理性质的行为,居间人仅扮演“中间人”角色,独立于委托人与第三人以外,促成交易双方订立合同时,居间人可依照《合同法》第426条规定向合同当事人要求支付报酬。居间人的法律地位有相应的变化,令其在不同类型的居间合同中享有不同程度的权利义务。在房地产中介领域,媒介居间形式占了绝大多数,牵线撮合并完成交易手续最为普遍,房地产经纪人可向买卖双方收取报酬。
2、居间合同形式引发的居间人与合同当事人权利义务明确化问题
根据上述房地产居间合同的定义,房地产居间合同的主体包括居间人及委托人,似乎只有两方。但事实上,所谓居间,肯定也就是在两者之间,而且《合同法》第426条规定:“因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”由此可见,房地产居间合同的主体应有三方,或者说委托人起码有两人以上。而在现实的操作之中,比如房地产二手买卖合同,通常都是由卖方先与中介公司签订放盘合同,然后再由中介公司与买方签订购房合同,两份合同是分开的,每份合同的委托方只有一位,即买方或者卖方。另有一种是买卖双方与中介公司共同签订的合同,即将居间与买卖关系融为一体。设想《合同法》如能区分居间人及委托人的双方合同以及居间人、委托人、第三人的三方合同的法律适用情况,将会使中介的纠纷处理情况得到有效改善。
以房地产居间合同为例,中介公司与买方签订的购房合同实际上应为居间合同,真正的出售人是业主而非居间人。但许多时候买方却一昧地认为自己的所有权利义务指向对象必定是居间人,而非业主,无论在交易中出现任何问题,均向居间人追诉。另一方面业主也是如此认为,也向居间人追诉。这是一种严重混淆法律关系的做法,但却非常普遍,导致了许多纠纷,令房地产中介公司无所适从。笔者并不赞成中介公司与买方签订购房合同的做法,中介公司应当与买卖双方分别签订居间权利义务明确的居间合同,而不是买卖合同,然后再由买卖双方签订买卖合同。如此操作方能将中介公司的经营风险减至最低,并扭转买卖双方的错误认识,从而正确认识居间人的法律地位。另一种方式是签订三方合同,它令三方的关系变得公开化、透明化、完整化,能够最大限度地避免出现买卖双方信息不对称的情况,同时也可以令中介公司“吃差价”的行为无所遁形。更重要的是,向买卖双方明确“居间服务”独立的意义。由此,《合同法》应当对居间人促成合同成立后,合同当事人之间互负权利义务的意旨、居间人的责任范围等一一作相应规定,而不是简单而笼统地一笔带过。
3、单边委托关系与双方委托关系的适用
从合同法定义上看,居间合同所调整是单边委托关系,而单边委托关系的适用与实践中的委托关系并不一致。可在立法时考虑设立与香港类似的双向选择的委托关系。下面以香港为例作相应比较。
由于香港的房地产业已发展得相当成熟,中介市场也非常活跃,人们常说:现在的香港房地产市场就是明天国内房地产市场的前景,香港作为典范可谓实至名归。笔者从香港地产代理局的官方网站上查询了解到,香港的地产经纪人有不同于国内房地产经纪人的重要区别,香港的地产代理分为单边代理、双边代理、有可能代表双方的代理这三种类型。单边代理指,经纪人只能凭一方委托人的指示行事,而无权向合同对方当事人收取报酬;而双边代理,则指代理既为卖方亦为物业的买方行事,但“代理须在切实可行的范围内,尽快以书面形式向卖方披露代理将向买方收取的佣金数额或费率”;第三种,有可能代表双方的代理指代理人只为卖方办事,但其后亦可能为物业的买方办事,则“代理须在建立双边代理关系后,在切实可行的范围内,尽快以书面形式向买方披露该代理关系以及代理将向买方收取的佣金数额或费率”①。双边代理和有可能代表双方代理关系均属双向收取居间报酬的形式。
从上述内容可以看出,双边代理在国内也应是可行的,且我国的法律法规并未禁止经纪人不能同时代理买卖双方。事实上,在国内的房地产市场上,每一间房地产经纪公司及每一个经纪人都在同时代表买卖双方进行交易,并向双方收取一定的佣金,买卖双方均知悉并无异议,个中的运作过程也并无不妥之处。在广大民众的意识中,业主作为委托人将物业交予经纪人代为出售,而另一方面,买方则委托经纪人代为物色合适的物业,这已成为一种商业惯例,双方均认可经纪人的劳动价值并愿意向经纪人支付报酬。这是双边委托关系的突出体现。笔者认为,居间合同不应局限于单边委托,而应学习借鉴香港灵活多样的做法,它所提供的三种形式赋予买卖双方更多的选择权,同时其严格执行披露制度也更加令买卖双方感到信任,增添对经纪人的信心。这对规范房地产经纪市场及维护交易的稳定性都很有益处。

二、 我国现行房地产居间合同的现状

(一)现状
我国现行房地产居间合同是伴随着中介市场发展而发展的,与国外一些发达国家的房地产市场相比,还属于早期的摸索阶段。房地产经纪人的居间活动可以比较好地促进房地产交易的达成,加快房地产的流通速度,有利于房地产资源的分配和利用。同时,巨大的利润空间,使得大量的经营者进入这一领域,由此也引起了众多的纠纷。一些房地产经纪人机构及工作人员为追求短期利润,不惜抛开道德诚信,故意欺诈做出一些违法行为。而对于房地产中介服务行业,我国目前仅有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《经纪人管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《关于房地产中介服务收费的通知》等法律法规及规章,在此基础上各地的工商、房管等部门也相继出台了一些“通知”、“办法”、“条例”之类的地方性法规。但这些法规的广度、深度以及对违规行为的震慑力度,尚不能满足中介市场发展的需要,不能有效地规范和发展市场行为,还需进一步加以完善。
(二) 漏洞——无统一规范的格式合同不利于规范市场运作
上述关于房地产中介服务的各类法规中无一明确提及房地产居间合同形式和向社会提供一些规范的合同格式。这对市场规范操作产生很大弊端。
现实生活中,基于人们需求的多样性,房地产居间合同一般没有固定的格式,委托人与居间人之间达成的也经常是口头合同。至于口头合同,要想令其成为一个能够有效履行的合同具有相当大的难度,毕竟并不是每一个人都是讲究信用的,且我国尚未像某些外国一样设立个人信用档案,人们履行合同的信用度可想而知。
以书面合同而言,现在市场上运行的各种各样文本的房地产居间合同,大部分为居间人所提供的格式合同或买/卖一方提供的格式合同,而这些内容各异的合同仅有一个共通点就是:保障提供格式人的利益最大化,而并不能公平体现买卖各方的利益平衡。以广州市为例,关于房地产二手买卖的格式合同仅有一个,就是由广州市房管局于九十年代初印制的仅有七、八条内容的合同,其中对买卖双方的权利义务规定的非常简单,根本不能适应如今的市场需要。单凭付款方式一栏就可体现出其狭隘性和落后性,现在的付款方式早已不限于一次性付款、分期付款两种,还可以有银行按揭付款、抵押权终止后一次性付款、转按付款等等。在没有任何房地产居间合同规范文本的情况下,国内房地产市场上的合同运作显得非常混乱。于是,一些信誉度较高的大型中介公司纷纷联合起来制定格式合同,但这些合同的出发点也多是偏向于中介公司一方的,形式上公平实质内容却暗有文章,以达到中介公司利润最大化的目的。
国内房地产居间合同与香港相比较而言,香港地产代理监管局作为地产管理部门负责向地产交易者及地产代理人提供多种格式的文本,并且由相关法例强制规定适用该十二种标准文件,如《出售香港住宅物业用的地产代理协议》《购买香港住宅物业用的地产代理协议》、《出租香港住宅物业用的地产代理协议》、《承租香港住宅物业用的地产代理协议》《物业资料表格》、《出租资料表格》等。这种由行政机关对行业进行基本管理的做法对国内房地产行政管理部门有着重要借鉴意义。
立法规定使用格式合同及由相关政府主管部门拟订规范的合同文本是很有必要的,各地方房地产主管部门应当在公平、平等的基础上尽快制订出相关的合同文本供房地产市场主体使用,以创造国内房地产市场有序良性竞争、公平公开、诚实信用的市场环境。

三、 房地产居间合同立法的改革与完善

(一)明确规定房地产居间合同是居间合同中一种,并要与行纪合同严格区分
《合同法》所述的居间合同是个大外延的概念,调整各种形式的居间关系,但房地产中介合同是典型的居间合同。居间合同订立后,居间人在交易中完全独立于房地产买卖双方的民事主体,其可以参加双方当事人对合同的商定过程,但不参加合同的订立,也不是任何一方的代理人,而是居于当事人之间起媒介作用的中间人。这是与行纪合同有着重要区别,行纪人是接受委托,为委托人利益而以自已的名义参加合同订立,直接享有合同权利义务的人,其与委托合同最相类似。
市场上,一些不良中介常常利用行纪名义赚取合同差价,主要手段是二手房的业主开始找中介卖房,双方并未签署任何合同,中介更没有“买下”房屋,只是做一般的代理工作。但当中介找到合适的买家,谈妥价钱后,房地产中介即与卖方签订一份行纪合同,约定的内容是卖方以一定的价格将房屋卖给了中介,若中介以高于此价的价格卖出房屋,则差价归中介所有。但实际上,中介根本没有支付房款买下房屋。结果,本应由业主获取的房款,被中介名正言顺地吃掉了。而买方也相应地受到了经济损失。在这种情况下,房地产行政主管部门的监管就有了“为难之处”,因为法律并不禁止房地产经纪签订行纪合同。但现实中,吃了这种“哑巴亏”的人实在太多,有关管理部门只能够在态度上表示“不支持此种中介行为”、“不鼓励签署行纪合同”,却不能有法定的措施去纠正这种市场行为。
鉴于中介市场的确存在一些不良现象,有损于买卖双方的合法权益,建议立法机关考虑从制定法律法规方面加大对违法从事中介行业、损害他人利益行为的惩罚力度,禁止以行纪形式签订房地产居间合同损害买卖双方利益。同时以国家现有的房地产中介服务收费标准相对照,对超出标准的收费进行处罚。
(二)居间人与委托人诚信义务的对等性决定了必须完善告知制度及信息披露制度
1、规定委托人的诚信义务确有必要
《合同法》第425条规定:居间人应当就订立合同的重要事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求报酬并应当承担损害赔偿责任。这与《合同法》第42条规定的缔约过失责任的立法宗旨是相对应的。唯一不同的是,第425条规定的义务主体是独立于买卖合同当事人以外的居间人,而缔约过失责任强调的主体则是在订立合同时有不符诚信行为的合同当事人。
在房地产居间过程中,如实报告的前提必须是居间人对与订立合同有关事项的彻底了解和知悉。实践中,房产经纪人只能凭业主对其房屋的情况细述,并到有关房管部门进行查询得到一些产权资料,得知该房屋的产权是否合法、清晰,有无被抵押或被查封的情况等。还可能是对房屋进行实际察看,看是否有漏水、墙体爆裂、环境噪音等。如果业主存在故意隐瞒,经纪人的如实告知义务就无法完整实现。近日接触一个案例,买家在收楼后的第一天晚上就发现,原来每到晚上屋内的下水管就会发出巨响,严重影响生活,但楼款已给付。买方便认定这一切都是经纪的过错造成的,是经纪卖了这样一间房子给他,于是向经纪要求索赔。类似的纠纷越来越多。其实,经纪也并不知情,纯粹是业主隐瞒真实情况而致。但民众意识里,第一时间想到的责任方必定是经纪,皆因多数买方会认为自己已付出一笔不小的中介费用,到头来却换来如此一间房子,便断定经纪肯定是隐瞒了真实的情况。这样的判断对经纪人是非常不公平的,是有失事实真相的。
笔者认为,如当时制订《合同法》时能充分考虑到居间人与委托人的平等性,同时规定委托人也负有相应的如实告知义务,今天发生的纠纷就不会那么纠缠不清,买方也会清晰地看到这种法律关系的构成,不致于缠讼。从另一角度来说,居间人也应意识到这个问题的重要性,应该及时采取措施保障自身的合法权益,在业主委托代为出售物业时,应将房屋的具体情况包括每一个细节以书面形式写入居间合同。在日后就此发生纠纷时能有足够的证据以对照自己是否已极尽如实告知买方有关事项的义务,从而减少不必要的纠纷。