杭州市物价局 杭州市房产管理局


关于印发《杭州市物业服务收费管理实施办法（试行）》的通知

杭价服〔2005〕307号


各区、县（市）物价局、建设局（房管局）：
　　为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理服务收费管理办法》、《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》和《杭州市物业管理条例》等有关规定，我们制定了《杭州市物业服务收费管理实施办法（试行）》，现印发给你们，请认真贯彻执行。本办法实施前，按原来的价格管理形式，已由各级政府价格主管部门核定（确认）物业服务收费标准的，执行期限按原文件规定。

杭州市物价局 杭州市房产管理局
二○○五年十二月九日

杭州市物业服务收费管理实施办法（试行）


　　第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理服务收费管理办法》、《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》和《杭州市物业管理条例》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条 凡在杭州市区内（不含萧山、余杭）从事物业服务并收费的物业管理企业，以及对物业服务收费实施管理的各级价格主管部门和房产行政主管部门（以下简称物业行政主管部门），均应遵守本办法。
　　第三条 本办法所称的物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务，向业主收取的费用。
　　第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
　　第五条 杭州市各级价格主管部门会同同级物业行政主管部门负责本辖区内的物业服务收费政策的实施和监督管理工作。
　　第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则。
　　第七条 本办法所指的物业服务应当包括以下内容：
　　(一)物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养；
　　(二)物业管理区域内公共场所的清扫保洁、生活垃圾的收集、清理和化粪池的清理；
　　(三)公共绿地、花草树木的养护、管理；
　　(四)协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、进行安全防范；
　　(五)物业装饰、装修中有关管理服务；
　　(六)物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理。
　　(七)物业管理企业接受委托的其他公共性服务内容。
　　第八条 物业服务收费根据物业的类型、物业服务的不同阶段、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。
　　普通住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价；别墅、排屋等高标准住宅、非住宅物业，以及业主委员会成立后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价；为业主个别需要提供的代办服务和其它特约服务等收费，除政府部门有规定的外，实行市场调节价。
　　第九条 普通住宅小区前期物业服务收费实行分等级定价。根据中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》及省物价局、省建设厅印发的《浙江省普通住宅小区物业服务收费等级考评目录》，结合杭州市的实际情况，制定《杭州市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准》（见附表1）及《杭州市普通住宅小区前期物业服务收费标准》（见附表2）。
　　第十条 普通住宅小区前期物业服务收费，先由物业管理企业（或开发建设单位）按照住宅小区实施物业管理服务的方案，根据《杭州市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准》及《杭州市普通住宅小区前期物业服务收费标准》，暂定小区前期物业服务收费等级和收费标准。待住宅交付使用六个月后，由物业管理企业向价格主管部门申报，价格主管部门对其服务内容、服务质量等进行考评后确定。实行招投标的普通住宅小区前期物业服务收费标准向市物价局申报，未实行招投标的普通住宅小区前期物业服务收费向物业所在区价格主管部门申报。
　　第十一条 普通住宅小区业主委员会成立后，业主委员会与物业管理企业选用菜单式服务，按照《杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准》，协商确定收费标准，并在物业服务合同中约定。《杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准》由市价格协会与市物业管理协会另行制定公布。菜单式服务参考收费标准公布前，业主委员会与物业管理企业可参照《杭州市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准》及《杭州市普通住宅小区前期物业服务收费标准》，约定本住宅小区物业服务等级和具体收费标准，并在物业服务合同中明确。
　　第十二条 物业管理区域内与普通住宅小区配套的教育、医疗卫生配套设施物业服务费用按不超过所在住宅小区物业服务收费标准的原则收取，并在物业服务合同中约定。
　　普通住宅小区内住宅经批准改为非住宅的，其物业服务收费可按非住宅执行，并在物业服务合同中约定。
　　第十三条 物业管理企业在申报物业服务收费时，应向价格主管部门提交工商行政管理机关核发的《企业法人营业执照》、物业行政主管部门核发的《物业管理企业资质证书》、《物业服务合同》、物业服务收费的申请报告、住宅小区物业管理的具体实施方案及成本测算等资料。
　　第十四条 普通住宅小区物业服务成本构成包括以下部分：
　　（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
　　（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
　　（三）物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；（四）办公费用；
　　（五）物业管理企业实施管理必备的固定资产折旧；
　　（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
　　（七）经业主大会同意的其他费用。
　　第十五条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳；已交付使用，但业主或使用人未居住的物业，物业服务费用按《杭州市物业管理条例》规定收取。
　　第十六条 业主委员会（或开发建设单位）与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
　　包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或承担的物业服务计费方式。
　　酬金制是指业主向物业管理企业预交物业服务费用，物业管理企业在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
　　第十七条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况，接受业主和业主委员会的监督。
　　业主或业主大会对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。业主和业主委员会对公布的收支帐目有异议的，可聘请有资质的中介机构进行审计。
　　第十八条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
　　第十九条 电梯、增压水泵、小区水系等高能耗设施设备运行所需能耗费用可以单独按实另行分摊。具体分摊办法由业主或建设单位与物业管理企业协商确定，并在物业服务合同中约定。
　　第二十条 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或物业服务支出。
　　第二十一条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受上述单位委托代收上述费用的，双方应当签订委托协议，物业管理企业可向委托方收取代办服务费，但不得向业主收取手续费等额外费用。
　　第二十二条 物业服务费由物业管理企业按物业管理服务合同约定的期限向业主、使用人收取。未作约定的，预收期限不得超过12个月。
物业服务费自房屋交付使用、购房者（业主）可以领取钥匙次月起计收。
　　第二十三条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定,逾期不缴纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳; 逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴。
　　业主与使用人约定由使用人缴纳物业服务费的,从其约定,业主负连带缴纳责任。
　　物业产权转移时,原业主或者使用人应当及时结清物业服务费。　
　　第二十四条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费的，其它部门和单位不得再向业主、使用人重复收取性质和内容相同的费用。
　　第二十五条 对住宅小区实施物业管理过程中涉及的车辆停放服务、装修装饰垃圾清运、代办服务和其他特约服务等收费，按政府价格主管部门有关规定执行，政府价格主管部门未作规定的，由委托双方协商确定，并在委托协议中约定。
　　物业管理企业不得向业主（使用人）和装修单位（装修人）收取任何形式的装修保证金和装修人员出入证工本费等（遗失补证费除外）。
　　新建交付使用物业，因集中装修搬运材料造成电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等共用部位、共用设施设备损坏的，可由物业管理企业和装修单位（装修人）双方协商给予一次性修复补偿，由物业管理企业负责在集中装修过后统一修复。
　　第二十六条 物业管理企业应当按规定提供相应的服务，并按照政府价格主管部门的有关规定，在物业管理区域内的显著位置做好明码标价工作。当物业服务收费标准等发生变化时，物业管理企业应当在执行新标准前将所调整的相关内容进行标示，并标明新标准开始实行的日期。
　　第二十七条 违反本办法规定的价格违法行为，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》等规定予以处罚。
　　第二十八条 各县（市）、萧山区、余杭区可根据本办法结合当地实际制定物业服务收费管理实施细则，并报杭州市物价局、杭州市房产管理局备案。
　　第二十九条 本办法自2006年1月1日起执行。杭州市物价局印发的《杭州市物业管理服务收费管理办法》（杭价服[2003]67号同时废止。





国务院


中华人民共和国价格管理条例

1987年9月11日，国务院

第一章 总 则
第一条 为了贯彻执行国家的价格方针、政策，加强价格管理，保持市场价格的基本稳定，安定人民生活，保障经济体制改革的顺利进行，促进社会主义有计划商品经济的发展，制定本条例。
第二条 价格管理应当在保障国家利益的前提下，保护生产者、经营者和消费者的合法经济利益，正确处理中央、地方、部门、企业相互之间的经济利益关系。
第三条 国家对价格管理采取直接管理和间接控制相结合的原则，实行国家定价、国家指导价和市场调节价三种价格形式。
第四条 国家对价格工作实行统一领导、分级管理。
各级人民政府物价管理机关（以下简称物价部门），各级人民政府有关业务主管部门以及企业、事业单位价格管理机构和人员，应当严格遵守国家价格法规和政策，做好价格管理和监督工作。

第二章 价格的制定和管理
第五条 本条例所指的价格包括：
（一）各类商品的价格；
（二）各种经营性服务的收费标准（以下简称收费标准）。
第六条 商品价格构成包括生产商品的社会平均成本、税金、利润以及正常的流通费用。
第七条 制定、调整实行国家定价和国家指导价的商品价格，应当接近商品价值，反映供求状况，符合国家政策要求，并且遵循下列原则：
（一）各类商品价格应当保持合理的比价关系；
（二）应当有明确的质量标准或者等级规格标准，实行按质定价；
（三）在减少流通环节、降低流通费用的前提下，实行合理的购销差价、批零差价、地区差价和季节差价。
第八条 国家定价是指由县级以上（含县级，以下同）各级人民政府物价部门、业务主管部门按照国家规定权限制定的商品价格和收费标准。
国家指导价是指由县级以上各级人民政府物价部门、业务主管部门按照国家规定权限，通过规定基准价和浮动幅度、差率、利润率、最高限价和最低保护价等，指导企业制定的商品价格和收费标准。
市场调节价是指由生产者、经营者制定的商品价格和收费标准。
第九条 实行国家定价、国家指导价的商品分工管理目录、收费项目分工管理目录，由国家物价部门和国家物价部门授权省、自治区、直辖市人民政府物价部门制定、调整。
第十条 制定、调整商品价格和收费标准，必须按照国家规定的权限和程序执行。任何地区、部门、单位和个人，都不得超越权限擅自制定、调整商品价格和收费标准。
第十一条 国务院有关业务主管部门、地方各级人民政府应当掌握市场商品价格信息，通过国营工商企业、物资供销企业、供销社组织货源，参与市场调节，平抑市场商品价格。在市场调节价出现暴涨暴落时，物价部门可以在一定时期内对部分商品价格规定最高限价、最低保护价和提价申报制度。
第十二条 物价部门应当对城乡集贸市场和个体工商户的价格加强管理和监督。

第三章 价格管理职责
第十三条 国家物价部门在价格管理方面履行下列职责：
（一）研究拟订国家的价格方针、政策、计划和改革方案，经国务院批准后组织实施；
（二）研究拟订价格法规草案；
（三）负责全国的价格管理和综合平衡工作；
（四）按照价格管理权限，规定商品和收费的作价原则、作价办法，制定、调整分管的商品价格和收费标准，重要的商品价格和收费标准的制定、调整，应当会商国务院有关业务主管部门后报国务院批准；
（五）指导、监督国务院业务主管部门和省、自治区、直辖市人民政府的价格工作，检查、处理违反价格法规和政策的行为（以下简称价格违法行为）；
（六）协调、处理国务院业务主管部门之间，省、自治区、直辖市之间，国务院业务主管部门与省、自治区、直辖市之间的价格争议；
（七）建立全国价格信息网络，开展价格信息服务工作；
（八）国务院赋予的其他职责。
第十四条 国务院业务主管部门在价格管理方面履行下列职责：
（一）负责组织、监督本系统、本行业贯彻执行国家的价格方针、政策和法规；
（二）按照价格管理权限，规定商品和收费的作价原则、作价办法，制定、调整分管的商品价格和收费标准；
（三）组织、监督本系统、本行业执行规定的商品价格和收费标准；
（四）指导本系统、本行业价格工作，协调、处理本系统、本行业内的价格争议，协助物价检查机构查处价格违法行为；
（五）对国家物价部门管理的商品价格和收费标准提供有关资料，提出价格调整方案；
（六）建立本系统、本行业的价格信息网络，开展价格信息服务工作。
第十五条 省、自治区、直辖市人民政府物价部门在价格管理方面履行下列职责：
（一）贯彻执行国家的价格方针、政策和法规；
（二）组织、监督有关部门实施国家物价部门和国务院业务主管部门制定的商品价格和收费标准；
（三）负责本地区的价格管理和综合平衡工作，会同有关部门拟订本地区价格计划草案，经批准后组织实施；
（四）按照价格管理权限，规定商品和收费的作价原则、作价办法，制定、调整分管的商品价格和收费标准，重要的商品价格和收费标准应当报省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国家物价部门和国务院有关业务主管部门备案；
（五）指导、监督同级业务主管部门、下级人民政府以及本地区内企业、事业单位的价格工作，检查、处理价格违法行为；
（六）协调、处理本地区内的价格争议；
（七）建立本地区价格信息网络，开展价格信息服务工作；
（八）省、自治区、直辖市人民政府赋予的其他职责。
第十六条 省、自治区、直辖市人民政府业务主管部门和市、县人民政府的物价部门、业务主管部门的价格管理职责，由省、自治区、直辖市人民政府参照本章的有关条款规定。

第四章 企业的价格权利和义务
第十七条 企业在价格方面享有下列权利：
（一）对实行国家指导价的商品和收费项目，按照有关规定制定商品价格和收费标准；
（二）制定实行市场调节价的商品价格和收费标准；
（三）对经有关部门鉴定确认、物价部门批准实行优质加价的产品，在规定的加价幅度内制定商品价格，按照规定权限确定残损废次商品的处理价格；
（四）在国家规定期限内制定新产品的试销价格；
（五）对实行国家定价、国家指导价的商品价格和收费标准的制定、调整提出建议。
第十八条 企业在价格方面应当履行下列义务：
（一）遵照执行国家的价格方针、政策和法规，执行国家定价、国家指导价；
（二）如实上报实行国家定价、国家指导价的商品和收费项目的有关定价资料；
（三）服从物价部门的价格管理，接受价格监督检查，如实提供价格检查所必需的成本、帐簿等有关资料；
（四）执行物价部门规定的商品价格和收费标准的申报、备案制度；
（五）零售商业、饮食行业、服务行业等，必须按照规定明码标价。
第十九条 事业单位、个体工商户在价格方面的权利和义务，参照本条例第十七条、第十八条的规定执行。

第五章 价格监督检查
第二十条 各级物价部门的物价检查机构，依法行使价格监督检查和处理价格违法行为的职权。对同级人民政府业务主管部门、下级人民政府以及本地区内的企业、事业单位和个体工商户执行价格法规、政策进行监督检查。
第二十一条 物价检查机构受上级物价检查机构的业务指导。地方各级物价检查机构主要负责人的任免，应当事前征得上一级物价部门的同意。
第二十二条 物价检查机构应当依靠和发动群众监督检查价格，协同工会和街道办事处组织职工价格监督站和群众价格监督站，开展群众性的价格监督检查活动。
物价部门要发挥消费者协会监督价格的作用，依法查处消费者协会反映的价格违法行为。
第二十三条 群众价格监督组织监督检查的重点，应当是同人民生活关系密切的消费品价格和服务收费标准。
群众价格监督人员进行价格监督检查活动时，应当佩带标志，出示价格检查证。
第二十四条 地方各级人民政府应当加强对价格监督检查工作的领导，组织有关部门和社会有关方面人员定期或者不定期地对价格法规、政策的执行情况进行监督检查。
第二十五条 工商行政管理、审计、财政、税务、公安、标准、计量以及银行等部门，应当积极配合物价检查机构做好价格监督检查和处理价格违法行为的工作。
第二十六条 对价格违法行为，任何单位和个人都有权检举揭发。物价检查机构应当为检举者保密，并按规定对检举揭发或者协助查处价格违法行为有功人员给予奖励。

对群众价格监督组织中工作有成绩者，应当按规定给予奖励。
第二十七条 对检举揭发或者查处价格违法行为者进行打击、报复的，依法追究责任。
第二十八条 物价检查人员必须依法办事。对滥用职权、贪污受贿、徇私舞弊、玩忽职守的，依照国家有关规定给予处分；情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第六章 罚 则
第二十九条 下列行为属于价格违法行为：
（一）不执行国家定价收购、销售商品或者收取费用的；
（二）违反国家指导价的定价原则，制定、调整商品价格或者收费标准的；
（三）抬级抬价、压级压价的；
（四）违反规定将计划内生产资料转为计划外高价出售的；
（五）将定量内供应城镇居民的商品按议价销售的；
（六）违反规定层层加价销售商品的；
（七）自立名目滥收费用的；
（八）采取以次充好、短尺少秤、降低质量等手段，变相提高商品价格或者收费标准的；
（九）企业之间或者行业组织商定垄断价格的；
（十）不执行提价申报制度的；
（十一）不按规定明码标价的；
（十二）泄露国家价格机密的；
（十三）其他违反价格法规、政策的行为。
第三十条 对有前条行为之一的，物价检查机构应当根据情节按照下列规定处罚：
（一）通报批评；
（二）责令将非法所得退还购买者或者用户；
（三）不能退还的非法所得由物价检查机构予以没收；
（四）罚款；
（五）提请工商行政管理机关吊销营业执照；
（六）对企业、事业单位的直接责任人员和主管人员处以罚款，并可以建议有关部门给予处分。
以上处罚，可以并处。
第三十一条 对拒缴非法所得或者罚款的，物价检查机构可以按照有关规定通知其开户银行予以划拨。对没有银行帐户或者银行帐户内无资金的，物价检查机构有权将其商品变卖抵缴。
被处罚的单位和个体工商户，其退还或者被收缴的非法所得，应当抵减其结案年度的销售收入或者营业收入。企业、事业单位的罚款应当在自有资金、预算包干经费或者预算外资金中支出。
第三十二条 被处罚的单位和个人对处罚决定不服的，可以在收到处罚通知之日起十五日内，向上一级物价检查机构申请复议。上一级物价检查机构应当在收到复议申请之日起三十日内作出复议决定。复议期间，原处罚决定照常执行。申诉人对复议决定不服的，可以在收到复议通知之日起十五日内，向人民法院起诉。
第三十三条 国家物价部门对各级物价检查机构、上级物价检查机构对下级物价检查机构已经生效的处罚决定，如果发现确有错误，有权纠正或者责令重新处理。
第三十四条 拒绝、阻碍物价检查人员依法执行职务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定予以处罚；情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十五条 各级人民政府物价部门、业务主管部门及其工作人员违反价格管理权限、程序，制定、调整商品价格或者收费标准的，由上级物价部门或者同级物价部门负责纠正，并按干部管理权限追究有关人员的责任。
对泄露国家价格机密的，依法追究责任。

第七章 附 则
第三十六条 对行政性收费、事业性收费，物价部门应当根据国家的价格方针、政策进行管理和监督，并会同有关部门核定收费标准。
第三十七条 在我国境内设立的外商投资企业价格管理按照国家有关规定执行。
第三十八条 本条例由国家物价局负责解释；施行细则由国家物价局制定。
第三十九条 本条例自发布之日起施行，1982年7月7日国务院发布的《物价管理暂行条例》同时废止。