理性看待城中村改造
田冲
案例：2005年刘先生在西安北郊看中了一处城中村改造项目的房子，当时的价格是1900元/平米，真是诱人的可以。他本人去看过现房，户型不错、房屋质量也挺好，只是开发商说不能办理房产证，自己注是没问题的。“咱就是为了自己住”，看着好几个朋友都在这里置办了房子、安了家，刘先生也怦然心动！于是凑钱购买了一套三居室、南北通透的版式多层作为婚房！就在刘先生正兴高采烈的装修新房准备结婚的时候，房屋出现了裂痕，而且越来越大，在找村委会协商无果的情况下，他才想起了拿起法律武器来维权。可是开发商已经不知去向了。有了裂痕的房屋敢住吗？就算敢住，作为婚房的这栋新房子住起来总是让人心有不甘，何况还存在安全隐患。花费了的巨额装修费用也等于打了水漂。这才幡然悔悟：不要光图便宜，报有侥幸心理，终究吃亏的还是自己！
一、城中村改造项目的现状：
1、开发主体不适格：《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定： 本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。《城市房地产开发经营管理条例》第五条规定：设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
（1）有１００万元以上的注册资本；
（2）有４名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，２名以上持有资格证书的专职会计人员。
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
也就是说，从事房地产开发的主体必须是具有一定资质的房地产开发企业，没有满足这些条件是禁止从事房地产开发的。这不仅仅是资质、能力、经验的问题，还是社会责任感和道德约束力的体现。而城中村改造项目中的绝大部分开发主体根本就不能满足以上条件，更甚者，是直接由村委会作为主体来开发建设的。
2、土地性质不合法。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产管理条例》等法律法规都明确规定：房地产开发企业在城市规划区内的国有土地上进行开发建设，即只有取得了建设用地使用权(国有土地使用权) 才能从事房地产开发，而城中村改造项目很多直接是在集体土地上进行房地产开发及经营，这样做是严重的违法行为，造成了集体土地资源的流失，严重的侵害了集体成员的利益。土地作为一个国家最重要的权利客体之一，不仅仅体现在主权权利方面，更重要的体现在其作为物质财富被最大限度的利用和产生效益方面。我们国家实行房地一体主义，作为财产，没有土地使用权的房屋犹如空中楼阁般虚幻缥缈，建在“别人”土地上的房屋是没有任何保障的。
3、不符合城市整体规划。从事房地产开发必须是在城市的规划区范围内进行。《城市房地产开发经营管理条例》中规定房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。《城市规划编制办法》第三十二条中规定：规划期限内城市建设用地的发展规模，土地使用强度管制区划和相应的控制指标（建设用地面积、容积率、人口容量等）；城市各类绿地的具体布局；城市地下空间开发布局都应该符合城市规划的强制性内容。城中村改造如果没有纳入到城市规划，或者暂时没有纳入到城市规划，那么它不但影响了城市的整体结构和功能，同样也不能很好的发挥自身的功能，更有可能给城市的发展带来巨大的障碍。
4、项目质量没有保障。房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准，建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。建设单位应当将施工图送审查机构审查。建设单位可以自主选择审查机构，但是审查机构不得与所审查项目的建设单位、勘察设计企业有隶属关系或者其他利害关系。建设单位应当向审查机构提供下列资料：（1）作为勘察、设计依据的政府有关部门的批准文件及附件；（2）全套施工图。
审查机构应当对施工图审查下列内容：（1）是否符合工程建设强制性标准；（2）地基基础和主体结构的安全性；（3）勘察设计企业和注册执业人员以及相关人员是否按规定在施工图上加盖相应的图章和签字；（4）其他法律、法规、规章规定必须审查的内容。
另外，工程还要符合防震、消防、环保等等一系列的强制性规范。
只有经过了有关部门有力的审查监督，才能最大限度的保证工程质量。城中村改造在这一环节是缺位的，也许有人会说，没问题，这些房子住上去是没有问题的。可是隐患已然存在了。
5、冲击了房地产市场，成为造成房地产市场泡沫的原因之一，给市场的调控带来了困难。
（1）、冲击市场：市场竞争是残酷的，优胜劣汰、物竞天择，尽管是非法项目，城中村改造的房屋销售势头依然不减，对房地产市场形成了巨大的冲击。居民的购买力是有限的，在购买力不变的情况下，开发面积的增加、销售量的增加直接导致合法项目销售的萎缩，开发成本增加了，利润就会减少，资金运营周期拉长，资金链也会面临中断的危险。
（2）、造成泡沫：泡沫产生直接的原因是市场开发总量与现实购买力之间的落差。大量的炒房会产生泡沫，那是因为炒房导致增加的市场需求量高于开发量，造成了市场需求量大增的假象，从而诱使开发企业加大开发力度；而城中村改造项目的销售使实际的需求量小于开发量，造成市场萎靡的假象。以上两种相当于膨胀与紧缩，都给房地产市场的调控带来障碍：使得给过热的房产市场降温不好把握温度，刺激萎靡的市场拿不准火候！
6、给社会安定埋下了隐患。城中村改造项目合法性的缺失会导致巨大的法律风险。房屋是最重要社会不动产之一，有甚者几乎构成了工薪阶层的全部家庭财产，不能办理房产证也就意味着缺乏有效的权属证明，不能证明该房屋是属于自己的合法财产，更不能上市流通，在很大程度上限制了物的使用范围和利用价值。如果项目没有取得建设用地规划许可证还将面临被强行拆除的危险，动辄涉及成百上千人的贴身利益，势必造成巨大的纠纷以致于引起社会波动，不安定因素会随之增加，成为了构建和谐社会的脓疮毒瘤。
二、正确的看待城中村改造项目。
首先，城中村改造项目的大量存在以及房价飙升给工薪阶层带来的巨大压力是现实存在的，我们得承认这种现状。
其次，大家普遍存在侥幸心理。这是观念的问题，短期内很难改变！但是，大家要清醒的认识到城中村改造房屋给大家带来期望的同时，也带来的巨大的风险！
1、理性认识城中村改造项目的房价构成。
低廉的房价是有巨大的“水分”的。同地段、同质量房屋的土地成本、建筑成本、报建费用以及国家控制的其他税、费是基本相同的，再加上开发商的利润就构成了房屋的销售价格。我们可以比较一下，城中村改造项目的房屋价格中缺少了哪部分费用？要办理房产证就要补交上述的税费，最终的价格一目了然！
试作如下比较：
（1）合法项目的成本费用：土地费用，包括土地使用权出让金、土地出让契税；建安费用；前期费用，包括规划设计费、设计招投标管理费、勘查费、设计监理费、 施工监理费、施工证费 、规划证费；配套费用，包括住宅配套费用 、大市政配套费；其它费用，包括管理费用、销售推广费、不可预见费用；营业税费，包括营业税、城市维护建设税、教育附加税、印花税、交易管理费；融资成本，包括：a、土地使用权取得费附加 ：国土契税、城市配套费、拆迁管理费、国土勘测费、拆迁代办费、现状实测费b、前期工程费：方案设计费、水文地质勘察设计费、施工图设计费、施工图图审费、基础设施设计费（市政工程设计费、电信设计费、有线电视宽带设计费、管煤/给水/给电工程设计费、）、施工用电供配电贴费、测绘定点费+灰线验费、晒图费、编标费及委托编制标底费用。
以上费用再加上建筑材料成本、开发商的销售费用和利润就构成了房屋的销售价格！
（2）城中村改造项目的成本费用：只有与施工有关的费用和建筑材料成本，再加上较合法项目少得多的销售费用。上款中的绝大部分费用城中村改造项目都没有涉及到，税金更无从谈起，而这些费用恰恰正是办理房产证所需要交纳或补交的。要办理房产证，以上的费用必须补交，也就是说买个便宜房却基本上没有便宜甚至价格更高！
这之间的差额之大，可想而知！
2、不排除有些城中村改造项目的合法性！不能一概而论，说起城中村改造项目就是非法的。西安目前的确有合法且房屋质量、户型、性价比都很不错的城中村改造项目的房屋，这恰恰是一个很大的反差，反差出非法项目的主观恶性。还是老生常谈，买房子一定要买五证齐全的房子，有了建设用地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销（预）售许可证，才会有保障，而无论城中村改造项目与否。
3、树立起正确的观念
需要树立正确观念的不光是房屋买受人，从立法、司法、执法、法律监督、到社会监督都要树立起这种观念，这是一个法律实施的过程，同样也是一个文化变迁和文明进步的过程，不能一蹴而就。
法律对房地产市场的调控及对城中村改造项目的限制是基于行政管理的目的，传统的道德性违法（例如：杀人、放火、抢劫等）大家是不能接受的，但是行政性违法（例如：走私、偷税等包括建设违法项目）社会大众还是可以容忍的！这正是我们这个社会法制建设和社会经济发展滞后的整体表现！传统的法不治众观念深入人心，大家会想：“这么多人买城中村的房子，政府总会考虑到社会的稳定，总的给大家一个说法吧！”可仔细想一想，这个理由冠冕堂皇，似乎有点站不住脚，难道说，违法行为也可以向政府讨说法吗？法律是最低的道德要求，随着社会的发展，民主法制意识的增强，依法办事不再仅仅是政府的标语，已经成为了全社会的道德要求。城中村改造，一个解决城市混乱和土地综合理利用的全新方案，带给城中村的是全新的发展模式，给民众带来的是整洁、漂亮、更舒适美好的居住环境。但是很多人却曲解了这种发展模式。工薪阶层以为是解决房价居高不下和购买力缺乏的廉价住房，不法商人把它当成了千载难逢的发财之道，于是如火如荼的城中村改造在各种借口和方式的支撑和掩盖下如雨后春笋般拔地而起，诱人的价格背后是国家土地收益的流失，是容忍不法商人挖国库的墙脚。没有有效的监控与管理，任凭他们打着造福的口号，行为法之举，没有规范的操作与运作，质量、环境、合法性，前景可想而知！我们违法就是冲破道德底线，我们犯罪就是践踏法律，我们依法办事就是遵守社会公德的一种表现。法律不是万能的，道德也不是万能的，但是融合了道德的法律是接近万能的。我们不期望在这样一个文盲充斥的社会中建设法治社会，但我们可以建立一个道德社会，最起码是一个次道德社会。 城中村改造，法律没有缺失，是法律在向行政让步。行政的咄咄逼人，司法的节节退让，给违法以滋生的土壤。这是一场分赃不均的丑剧，是一场权力争夺的闹剧。行政用事实验证了法律的失败，也再一次满足了自己膨胀的欲望！立法得依靠行政去执行法律，又怕他权利膨胀，滥用权力，可不得不依靠它；行政只要去执行法律终会滥用权力，不可避免。这个循环的怪圈是冲不破的。
三、结论：只顾眼前利益势必埋下巨大的隐患。城中村改造，需要社会的共同努力、大力合作和相互的理解与支持才能真正的造福于社会，造福于民。
海西州人民政府办公室转发州水务局关于海西州城镇饮用水水源保护暂行办法的通知
青海省海西蒙古族藏族自治州人民政府
海西州人民政府办公室转发州水务局关于海西州城镇饮用水水源保护暂行办法的通知
西政办〔2008〕83号
各市、县人民政府，各行委，州政府各部门：
州水务局关于《海西州城镇饮用水水源保护（暂行）办法》已经州人民政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。
二〇〇八年七月九日
海西州城镇饮用水水源保护（暂行）办法
州水务局
（二〇〇八年七月）
第一章 总则
第一条 为加强城镇饮用水水源保护，防止饮用水水源地污染，保证水源地环境质量，保障群众饮水安全和身体健康，根据《中华人民共和国水法》、《中华人民共和国水污染防治法》、《生活饮用水卫生标准》（GB5749-2006）、《海西州水资源管理条例》等法律法规和规章的规定，结合本地区实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于海西州境内的城镇饮用水水源的保护。
本办法所称的饮用水水源包括饮用水地表水水源和饮用水地下水水源。
第三条 各市（县、行委）人民政府根据本地区城镇发展的实际需要，可申请新的水源保护地。
第四条 各地区水行政主管部门负责城镇饮用水水资源的统一管理和监督，对城镇饮用水水资源进行规划、调配和水质监控。
环境保护行政主管部门负责对城镇饮用水水源环境保护实施统一监督和管理。
建设、国土资源、卫生、公安、农牧、林业等行政主管部门按照各自的职责，协同做好饮用水水源保护工作。
第五条 各市（县、行委）人民政府应当将饮用水水源保护管理工作纳入国民经济和社会发展计划，采取措施，促进饮用水水源保护工作。
第六条 任何单位和个人都有保护饮用水水源不受污染的义务，有权对污染和破坏饮用水水源的行为进行制止、检举和控告。
第七条 对保护饮用水水源有显著成绩和贡献的单位和个人，由人民政府给予表彰和奖励。
第二章 饮用水水源保护区的划定
第八条 按照水源保护管理要求，建立饮用水水源保护区。
本办法所称的饮用水水源保护区分为地表水饮用水水源保护区和地下水饮用水水源保护区。地表水饮用水水源保护区包括一定面积的水域和陆域。地下水饮用水水源保护区指地下水饮用水水源的地表区域。
第九条 地表水饮用水水源保护区划分为：
（一）一级保护区：从取水点起算，上游1000米至下游100米的水域及其河岸两侧200米以内的陆域；
（二）二级保护区：从一级保护区上界起上溯2000米的水域及其河岸两侧200米以内的陆域；
（三）准保护区：从二级保护区上界起上溯5000米的水域及其河岸两侧200米以内的陆域。
地下水饮用水水源保护区划分为：
（一）一级保护区：以取水井为中心，半径50米范围内；
（二）二级保护区：以取水井为中心，半径50米至100米
范围内;
（三）准保护区：以取水井为中心，在二级保护区以外半径200米范围内。
划定饮用水水源保护区界线所产生的占地、赔偿等事宜由当地人民政府负责解决。
第十条 各市（县、行委）人民政府环境保护行政主管部门和水行政主管部门会同建设、国土资源等相关部门共同划定明确的饮用水水源保护区地理界线，设立警示标志，并在饮用水地表水水源一级保护区内的重点地段设置防护网。
第三章 饮用水水源保护
第十一条 饮用水地表水水源和地下水水源经处理后应达到《生活饮用水卫生标准》（GB5749-2006）的要求。
第十二条 州、市（县、行委）人民政府水行政主管部门在所在地水源保护区内，应当采取措施，增加自然植被，保持生态平衡，提高水体自净能力。
第十三条 在饮用水地表水水源一级保护区内禁止下列行为：
(一)设置排污口，直接或间接向水体排放污水、废液，倾倒垃圾、渣土和其他固体废弃物；
(二)在滩地和岸坡堆放、存贮垃圾、渣土和其他废弃物；
(三)在水面游泳、进行水上训练以及其他水上体育、娱乐活动；
(四)设置畜禽养殖场或在水体内放养畜禽；
(五)在水体中或近临水源洗刷车辆和其他器具；
(六)毒鱼、炸鱼、电鱼和捕猎水禽；
(七)露营、野炊等污染水质的活动；
(八)设置商业、饮食、服务网点；
(九)翻越、破坏防护网；
(十)新建、扩建与供水设施和保护水源无关的建设项目；
(十一)法律、法规规定的其他污染水质的行为。
第十四条 在饮用水地表水水源二级保护区内，禁止下列行为：
(一)已建项目，超过国家或地方规定的污染物排放标准排放污染物；
(二)改建项目，未按照污染物排放总量控制原则削减污染物排放量；
(三)新建、扩建向水体排放污染物的建设项目；
(四)设置畜禽养殖场；
(五)建设项目未征得环境保护行政主管部门同意和未报规划行政管理部门批准；
(六)堆放或经营废渣，设置有害化学物品的仓库或者堆栈。
第十五条 在饮用水地表水水源二级、准保护区内不得新建、扩建和改建化工、造纸、制药、制革、印染、电镀、冶金以及其他对水质有严重污染的建设项目。建设其他项目，必须严格遵守有关法律、法规的规定。
对水体造成严重污染的排污单位，由市（县、行委）人民政府环境保护行政主管部门提出意见，报当地人民政府批准限期治理。
第十六条 在饮用水地表水水源一级保护区有种植条件的陆域内全面实行植树造林；在二级、准保护区内鼓励和支持植树造林，增加自然植被，防治水土流失，防止化肥、农药污染，改善生态环境。
在饮用水水源保护区内，禁止乱砍滥伐林木、破坏林地；禁止施用对人体有害的鱼药和高毒、高残留农药。
第十七条 在饮用水地下水水源保护区内，禁止下列行为：
(一)破坏水源涵养林、护岸林以及与水源保护有关的植被；
(二)新建、扩建和改建化工、造纸、制药、制革、印染、电镀、冶金以及其他对水源有严重污染的企业；
(三)利用含有毒污染物的污泥作肥料；
(四)设置垃圾、粪便和易溶、有毒有害废弃物集中堆放场或转运站；
(五)利用渗井、渗坑、裂隙、溶洞等排放污水及其他有害废弃物。
第四章 饮用水水资源的配置
第十八条 各市（县、行委）人民政府水行政主管部门应当依据水资源的供求现状、国民经济和社会发展规划、流域规划、城镇总体规划，按照水资源供需协调、综合平衡，保护生态、厉行节约、合理开源的原则，会同有关部门制定城镇饮用水水资源的中长期供求规划，做好城镇饮用水水资源的宏观调配工作。
第十九条 各市（县、行委）人民政府水行政主管部门应当根据流域规划和饮用水水资源中长期供求规划，编制水量分配方案，报当地人民政府批准。
地方水行政主管部门协助上级水行政主管部门做好跨行政区域饮用水水资源的调配，确保城镇饮用水水资源的供给和安全。
第二十条 各市（县、行委）人民政府水行政主管部门应当根据批准的水量分配方案和年度预测来水量，制定年度水量调度计划，实施水量统一调度。有关部门和单位必须严格执行水量调度方案。
城镇饮用水重点水源保护地的年度水量分配方案，应纳入国民经济和社会发展年度计划。
第二十一条 直接从饮用水水源取水的单位和个人，应当按照国家取水许可制度和水资源有偿使用制度的规定，向水行政主管部门申请领取取水许可证，并缴纳水资源费，取得取水权。
家庭生活和零星散养、圈养畜禽饮用等少量取水的除外。
第五章 监督管理
第二十二条 各市（县、行委）人民政府应当加强对城镇规划区范围内饮用水水源保护工作的领导，对公民进行水源保护的宣传教育。鼓励和引导饮用水水源保护区内的生产经营者发展无污染的产业，统一规划，合理布局，调整发展方向，加强对保护区范围内饮用水水源地的有效保护。
第二十三条 各级水行政主管部门饮用水水源保护的职责主要包括：
(一)参与制定饮用水水源水质保护规划和污染防治规划；
(二)监督河道、渠系管理单位做好管理范围内的水体水质保护管理工作；
(三)根据水功能区对水质的要求和水体的自然净化能力，核定水域的纳污能力，向环境保护行政主管部门提出水域的限制排污总量意见；
(四)做好饮用水水源水质状况监测工作。地表水每半年监测一次，地下水每一年监测一次。发现重点污染物排放总量超过控制指标的，或者水质未达到饮用水水源水质要求的，应当及时报告当地人民政府，并向环境保护行政主管部门通报，采取治理措施；
（五）编制饮用水水源的水质水文资料。
第二十四条 各级环境保护行政主管部门饮用水水源保护的职责主要包括：
(一)制定和实施饮用水水源保护区内环境污染防治规划;
(二)根据城镇饮用水水源环境保护目标，制定饮用水水源环境保护区内污染物排放总量控制实施方案，报人民政府批准后组织实施；
(三)在污染物排放超过标准时，报经当地人民政府批准，责令超标排污的单位和个人限期治理，减少或者停止排放污染物； (四)会同有关部门做好饮用水水源保护区内建设项目的环境管理和监督工作；
(五)负责饮用水水源的环境质量状况监测，提出防治污染的对策和建议。
第二十五条 各级城镇建设、规划行政主管部门应当依法对饮用水水源保护区内建设项目进行规划管理。对按规定可以在饮用水水源保护区内建设的项目，应当严格审批管理；批准建设项目前的选址、定位必须事先征得环境保护主管部门同意。
第二十六条 各级林业行政主管部门应当加强饮用水水源保护区内水源涵养林及相关植被的建设、保护和管理，改善生态环境，提高水体自净能力。
第二十七条 各级卫生行政主管部门负责保护区内饮用水水源的水质卫生监测和卫生监督管理，参与保护区的划定和水污染防治规划的制定等工作。防止和控制因水源水污染引起的疾病发生和蔓延。
第二十八条 各级农牧业行政主管部门应当指导水源保护区范围内农牧民科学合理地施用化肥和农药，逐步递减农药、化肥用量，并加强督促和检查。负责对饮用水水源保护区内的畜禽养殖场和屠宰场的监督管理工作, 配合有关部门做好畜禽养殖场和屠宰场的污染治理工作.
第二十九条 各级公安机关应加强城市饮用水水源地治安管理工作，维护城镇饮用水水源地的安全秩序。
第三十条 发生突发性事故或公共卫生事件，造成或者可能造成饮用水水源污染的有关部门和责任单位或者个人，应当采取应急措施，尽可能排除或者减轻污染危害，及时通报可能受到污染危害的单位和个人，并立即报告有关主管部门。
第六章 法律责任
第三十一条 违反本办法第十三条第(三)、(五)、(七）、（八）、(九)项规定的，由当地水行政主管部门责令其纠正违法行为，采取补救措施。违反本办法第十三条第(一)、(二)、(四)、(六)、 (十)、(十一)项规定的，由当地环保、农牧、林业、公安等行政主管部门依法予以处罚。
第三十二条 违反本办法第十四条、第十五条、第十六条、第十七条规定的，由当地环保、林业、农牧等行政主管部门依法予以处罚。
第三十三条 违反本办法的规定，造成重大污染事故，导致公私财产重大损失或者人身伤亡等严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十四条 妨碍行政机关工作人员依法执行公务的，依据《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十五条 负责饮用水水源保护的有关行政主管部门或单位不履行职责的，由上级机关责令限期改正，并按有关规定追究有关部门或单位责任人员的责任。从事饮用水水源保护的有关部门和工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其上级主管机关或所在单位给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附则
第三十六条 本办法由州人民政府水行政主管部门负责解释。
第三十七条 本办法自发布之日起施行。