建设部 人事部


房地产估价师执业资格制度暂行规定

1995年3月22日，建设部、人事部

第一章 总 则
第一条 为了加强房地产估价人员的管理，充分发挥房地产估价在房地产交易中的作用，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本规定。
第二条 本规定所称房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。
第三条 国家实行房地产估价人员执业资格认证和注册登记制度。凡从事房地产评估业务的单位，必须配备有一定数量的房地产估价师。
第四条 建设部和人事部共同负责全国房地产估价师执业资格制度的政策制定、组织协调、考试、注册和监督管理工作。

第二章 考 试
第五条 房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。原则上每二年举行一次。
第六条 人事部负责审定考试科目、考试大纲和试题。会同建设部对考试进行检查、监督、指导和确定合格标准，组织实施各项考务工作。
第七条 建设部负责组织考试大纲的拟定、培训教材的编写和命题工作，统一规划并会同人事部组织或授权组织考前培训等有关工作。
培训工作必须按照与考试分开、自愿参加的原则进行。
第八条 凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一的，可申请参加房地产估价师执业资格考试：
（一）取得房地产估价相关学科（包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等，下同）中等专业学历，具有八年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满五年；
（二）取得房地产估价相关学科大专学历，具有六年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满四年；
（三）取得房地产估价相关学科学士学位，具有四年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满三年；
（四）取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务满二年；
（五）取得房地产估价相关学科博士学位的；
（六）不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有十年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满六年，成绩特别突出的。
第九条 申请参加房地产估价师执业资格考试，需提供下列证明文件：
（一）房地产估价师执业资格考试报名申请表；
（二）学历证明；
（三）实践经历证明。
第十条 房地产估价师执业资格考试合格者，由人事部或其授权的部门颁发人事部统一印制，人事部和建设部用印的房地产估价师《执业资格证书》，经注册后全国范围有效。

第三章 注 册
第十一条 建设部或其授权的部门为房地产估价师资格的注册管理机构。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。
第十二条 房地产估价师执业资格考试合格人员，必须在取得房地产估价师《执业资格证书》后三个月内办理注册登记手续。
第十三条 申请房地产估价师注册需提供下列证明文件：
（一）房地产估价师执业资格注册申请；
（二）房地产估价师《执业资格证书》；
（三）业绩证明；
（四）所在单位考核合格证明。
第十四条 房地产估价师执业资格注册，由本人提出申请，经聘用单位送省级房地产管理部门初审后，统一报建设部或其授权的部门注册。准予注册的申请人，由建设部或其授权的部门核发《房地产估价师注册证》。
人事部和各级人事（职改）部门对房地产估价师执业资格注册和使用情况有检查、监督的责任。
第十五条 凡不具备民事行为能力的和不能按第十三条要求提供证明文件的，不予注册。
第十六条 房地产估价师执业资格注册有效期一般为三年，有效期满前三个月，持《房地产估价师注册证》者应当到原注册机关重新办理注册手续。
再次注册，应有受聘单位考核合格和知识更新、参加业务培训的证明。
第十七条 凡脱离房地产估价师工作岗位连续时间二年以上者（含二年），注册管理机构将取消其注册。
第十八条 房地产估价师执业资格注册登记内容变更，须在变更前30日内向原注册机关办理变更登记。
第十九条 房地产估价师执业资格注册后，有下列情形之一的，由原注册机关吊销其《房地产估价师注册证》：
（一）完全丧失民事行为能力；
（二）死亡或失踪；
（三）受刑事处罚的。

第四章 权利与义务
第二十条 房地产估价师在经批准的估价单位执行业务。估价单位的业务范围、工作规程由建设部按国家有关规定制定。
第二十一条 房地产估价师的作业范围包括房地产估价、房地产咨询以及与房地产估价有关的其他业务。
第二十二条 房地产估价师享有下列权利：
（一）有执行房地产估价业务的权利；
（二）有在房地产估价报告上签字的权利；
（三）有使用房地产估价师名称的权利。
第二十三条 房地产估价师必须履行下列义务：
（一）遵守房地产评估法规、技术规范和规程；
（二）保证估价结果的客观公正；
（三）遵守行业管理规定和职业道德规范；
（四）接受职业继续教育，不断提高业务水平；
（五）为委托人保守商业秘密。
第二十四条 房地产估价师承办业务，由其所在单位统一受理并与委托人签订委托合同。
房地产评估收费由所在单位统一收取。
第二十五条 房地产估价师执行业务可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看委托人的业务现场和设施，要求委托人提供必要的协助。
第二十六条 由于房地产估价失误给当事人造成经济损失的，由所在单位承担赔偿责任。所在单位可以对房地产估价师追偿。
第二十七条 房地产估价师与委托人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。

第五章 罚 则
第二十八条 违反本规定，有下列行为之一的，由注册单位对当事人处以警告、没收非法所得、暂停执行业务、吊销房地产估价师《执业资格证书》、《房地产估价师注册证》，并可处以罚款，情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任：
（一）涂改、伪造或以虚假和不正当手段获取房地产估价师《执业资格证书》、《房地产估价师注册证》的；
（二）未按规定办理注册、变更登记和未经登记以房地产估价师的名义从事估价业务的；
（三）利用执行业务之便，索贿、受贿，谋取其他不正当的利益；
（四）允许他人以自己的名义从事房地产估价业务和同时在两个或两个以上估价单位执行业务；
（五）与委托人串通或故意做不实的估价报告和因工作失误，造成重大损失的；
（六）以个人名义承接房地产估价业务，收取费用的；
（七）因在房地产估价及管理工作中犯严重错误，受行政处罚或刑事处罚的。
第二十九条 房地产估价师执业资格管理部门的工作人员，在房地产估价师执业资格考试和注册管理中玩忽职守、滥用职权、构成犯罪的，依法追究刑事责任，未构成犯罪的，给予行政处分。
第三十条 当事人对行政处分决定不服的，可以依法申请复议或向上级人民法院起诉。

第六章 附 则
第三十一条 通过全国统一考试取得房地产估价师执业资格的人员，根据工作需要可直接聘任经济师职务。
第三十二条 根据国务院国发（1993）20号文件的规定，本规定所称房地产是指从事房屋资产和土地资产经营的行业。
第三十三条 本规定由建设部和人事部分别负责解释。
第三十四条 本规定自发布之日起施行。


本案如何界定被帮工人？

案情：
原告黄某。
被告某县盐业公司（以下简称盐业公司）。
第三人杨某。
为了落实盐业专营政策，被告盐业公司在全县范围内建立12个食盐专营服务站，对外挂牌经营，由服务站统一办理转批、销售业务。2003年8月30日，被告盐业公司与个体工商户房某签订了委托协议，协议约定：“一、甲方（盐业公司）委托乙方（房某）对其所辖范围内的食盐零售户实行送销到站，并按照规定给乙方一定的服务费用；二、乙方严格按照甲方规定的服务区域进行服务，具体范围为：庆安镇；三、甲方依据盐业法规对乙方进行监督和管理，乙方保证不卖私盐和外地盐。”合同签订后，房某没有实际履行，交由妻舅杨某履行。在经营管理模式上，由杨某出钱到被告处购盐，根据其销售食盐的数量按月到被告处结算服务费。被告对杨某销售、服务、管理和执行制度实行考核，也召集杨某等服务站人员开会、发奖，并为他们配备了工作制服，制作了门面标牌。2003年11月15日，被告从瑞丰盐场购买6吨食盐，在运往龙集服务站途经庆安镇何庄时，车出故障不能行驶，杨某找到原告黄某要求把盐从何庄运到龙集服务站，路程大约1.5公里。因黄某与杨某是熟人关系，路途较近，黄当时说不要运费。货运到龙集服务站，杨某安排三名装卸工准备卸货，黄某到车上解缆绳时，从车上摔下，致左上肢外伤，经龙集卫生院诊断，伤情为左肱骨骨折，住院治疗10天，行“左肱骨切开内固定术”，花费医疗费3129.1元，出院后，医院建议：尚需休息治疗6个月，一年后，再行“左肱骨钢板内固定取出术”，需医疗费3000元。原告受伤后,杨某曾买一些礼品前往看望。原告出院后，因索赔未果向法院起诉要求被告赔偿经济损失14859.1元，诉讼中依法追加了杨某为第三人，杨某称曾付给原告包括运费200元人民币,原告不予认可,也没有证据证明。。
审判结果：
法院审理后认为：国务院《盐业管理条例》第二十条规定：“食盐的批发业务由各级盐业公司统一经营。”被告为了提高专营水平，完善批发销售网络的建设工作，在全县范围内成立十余个食盐专营服务站，门面标牌由被告统一制作，虽然杨某从被告处购盐，但杨某转批食盐必须以被告名义经营，受被告的控制。例如价格由被告统一规定，销售范围也由被告统一划定。被告与服务站之间具有隶属性。2003年8月30日，被告以书面形式与房子某签订委托合同，双方从此确立了内部为委托合同的法律关系，该合同进一步强化了被告对第三人的监督、管理职能。因房子某没有履行合同，实际履行合同、办理委托事务、结算服务费、参加会议的人员是杨某，被告在监督、检查、开展业务过程中对杨的身份一直没有提出异议，其行为表明被告已认可杨某与被告之间的委托代理关系。原告不收运费，自愿帮助，构成义务帮工。被帮工的受益人是睢宁县盐业公司而不是杨某。最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第14条规定：“帮工人因帮工活动遭受人身损害的，被帮工人应当承担赔偿责任。”故盐业公司应当对原告承担赔偿责任。原告作为汽车司机，未尽谨慎注意安全的义务，自身存在一定过失，可适当减轻被告的责任。遂依法判决被告盐业公司赔偿原告医疗费3129.1元、误工费8113元、护理费427元、住院伙食补助费150元、营养费40元、后续治疗费3000元，合计14859.1元的80%，即11887.28元。第三人杨某不承担责任。
评析：
本案审理的关键是如何界定被帮工人。所谓帮工，是指帮工人自愿、无偿地为被帮工人提供劳务,被帮工人不予拒绝的事实行为,通常发生在亲朋好友同事、邻居之间,具有临时性的特点。帮工活动中，帮工人为被帮工人提供劳务只是单方给付。帮工人虽然是自愿、无偿提供帮工活动，但其仍然是为被帮工人的利益而行为的，基于报偿原理，应当由被帮工人对其活动造成的风险承担责任。最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“帮工人因帮工活动遭受人身损害的，被帮工人应当承担赔偿责任。”如何认定帮工关系和如何界定被帮工人是审判实践中解决此类纠纷的关键。界定被帮工人应当以实际受益为标准，谁是帮工人提供劳务的实际受益者，谁就应当为被帮工人。本案中，被告交付货物本应将盐送到目的地——龙集服务站，交付之后才可视为完成义务，由于途中车出故障，不能行进，阻碍了被告交付行为的完成，在这种困难情况下，杨某基于和被告之间业务关系，义务找人前往接转货物，其行为本身已超出杨某的义务范围。原告不收运费，自愿帮助运送货物并卸货，原告构成了义务帮工。被帮工的实际受益人是盐业公司而不是杨某，亦即杨某是为被告转盐，而不是为自己转盐。第三人杨某与被告盐业公司之间是委托关系。杨某作为委托合同的受托人，因受托人处理事务的利益归委托人，所以,委托人应当承担由此带来的风险。判决被告对原告承担赔偿责任,既符合法律,也与情理吻合,还有利于弘扬助人为乐的社会风尚,不失为理想的判决。
许雪樵 张辉 徐英杰
通联：江苏省睢宁县人民法院 徐英杰
电话：0516-8231012