关于印发我市公共租赁住房管理暂行办法的通知
海南省海口市人民政府
关于印发我市公共租赁住房管理暂行办法的通知
各区人民政府，市政府直属各单位：
《海口市公共租赁住房管理暂行办法》已经 2011 年 2 月 28日十四届市政府第73次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。
二○一一年七月十三日
海口市公共租赁住房管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为建立和完善本市住房保障制度，规范公共租赁住房的管理工作，根据 《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发 〔2010〕4号）、《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发 〔2011〕1号）、住房和城乡建设部等 7部委《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保 〔2010〕87 号）、《海南省人民政府关于加快发展保障性住房的意见》（琼府 〔2010〕64 号）及 《海南省公共租赁住房管理办法 （试行 ）》（琼府办 〔2010〕111号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称公共租赁住房，是指政府给予土地、财税、信贷等政策支持，由政府组织建设、企事业单位自建及开发企业等社会机构建设等方式建设（筹集）的各类政策性租赁住房，包括集体宿舍、公寓、周转住房等。
第三条 本市行政区域内公共租赁住房的建设、供应、运营及管理适用本办法。
第四条 公共租赁住房建设、供应、运营和管理工作应当遵循政府主导、市场运作、多方建设、动态管理、公平公开、严格监管的原则。
第五条 政府投资建设的公共租赁住房，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。
鼓励金融机构发放公共租赁住房建设中长期贷款；探索运用保险资金、信托资金拓展公共租赁住房融资渠道。
第六条 公共租赁住房保障对象为中等偏下收入以下的住房困难群体，以及住房困难的新就业职工和外来务工人员。
领取廉租住房租赁货币补贴、符合经济适用住房保障条件但无能力购买的住房困难群体，以及符合本办法规定条件的驻市部队军官或士官或符合本办法第三十九条规定条件的保障对象， 可以租赁公共租赁住房。
第七条 市住房和城乡建设部门是本市公共租赁住房的行政主管部门，负责对本市公共租赁住房保障工作进行指导和监督。市住房保障实施机构、区住房保障管理部门、街道办事处或镇政府，具体负责本办法及公共租赁住房保障组织实施的相关工作。
各区人民政府、市发展和改革、规划、国土资源、财政、监察、国有资产监督管理、人力资源和社会保障、民政、统计、公安、价格、税务等管理部门，按照各自职责，协同做好公共租赁住房保障的相关工作。
第二章 建设管理
第八条 市住房和城乡建设部门应当会同市发展和改革、财政、国土资源、规划等部门，结合本市经济社会发展状况、产业政策及公共租赁住房的需求情况，组织编制本市公共租赁住房发展规划及年度计划，报市政府批准后组织实施。
对于政府投资建设的公共租赁住房项目，应当统一纳入政府投资计划组织实施。
第九条 公共租赁住房建设用地应当纳入年度土地供应计划，由市国土资源部门采用计划单列方式足额保证用地需求，优先安排使用存量闲置建设用地，优先保障供应。
政府投资的公共租赁住房，建设用地采取划拔方式供应；其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采取出让、租赁或作价入股等方式有偿使用。
第十条 公共租赁住房可以通过新建、改建、收购、配建，或者在市场上租赁住房等方式多渠道筹集房源。
第十一条 政府投资建设的公共租赁住房单套建筑面积严格控制在 60平方米以下，并以单套建筑面积 50平方米以下的小户型为主；非使用政府性资金的企事业单位及开发企业等社会机构，通过新建、改建等方式筹集的公共租赁住房，单套建筑面积可根据本单位用工人员及住房困难等情况适当调整，但单套建筑面积应控制在80平方米以内。
第十二条 政府投资建设的公共租赁住房项目，项目立项、可行性研究报告、初步设计与概算的审批，按本市政府投资项目管理有关规定执行。企事业单位、开发企业等社会机构利用非政府性资金投资建设的公共租赁住房项目，应经项目属地发展和改革部门备案。
第十三条 公共租赁住房建设应当严格执行国家和海南省有关保障性住房技术规定及基本建设程序。
在公共租赁住房规划设计中，积极推广应用先进、节能、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。
第十四条 公共租赁住房项目建设涉及的各类行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行；涉及住房建设的经营服务性收费按省物价局 《关于对涉及保障性住房建设的经营服务性收费实行适当优惠的通知》（琼价费管 [2010]286号）执行。
第十五条 建设单位对公共租赁住房工程质量负总责，并依法承担相应责任。参建各方主体依法承担相应责任。
第十六条 公共租赁住房项目小区外的市政基础设施和公共服务设施建设费用，由政府承担；项目范围内的基础设施建设费用由建设单位承担。
第三章 运营管理
第十七条 政府投资筹集的公共租赁住房，其资金按下列渠道筹集：
（一）年度财政预算安排的专项资金。
（二）中央和省级财政预算安排的专项补助资金。
（三）土地出让净收益。
（四）提取贷款风险准备金和管理费后的住房公积金增值收益余额。
（五）公共租赁住房建设融资、银行及其他金融机构贷款。
（六）其他方式筹集的资金。
第十八条 公共租赁住房按投资主体确定房屋权属，实行 “谁投资、谁所有、谁收益”。市房屋产权登记机构应当在房屋登记簿中注明公共租赁住房的房屋性质。
第十九条 政府投资建设（筹集）的公共租赁住房只租不售；企事业单位、开发企业等社会机构建设的公共租赁住房，10年内不得上市交易。国家及省、市政府对公共租赁住房销售管理另有政策调整的，从其规定。
第二十条 企事业单位、开发企业等社会投资机构建设的公共租赁住房上市交易时，应补交原核准减免的有关行政事业性收费及政府性资金，并按以下规定补交相关土地价款及相关税费：
（一）利用以出让方式取得的非住宅用地，但经按规划控制要求变更为城镇住宅用地并建设公共租赁住房的，按相关法律法规等的规定补交改变土地用途的土地出让金，并办理相关完税手续。
（二）利用以划拨方式取得的住宅用地建设公共租赁住房的， 按相关法律法规的规定补办出让手续，补交土地出让金，并办理相关完税手续。
（三）利用以划拨方式取得的非住宅用地，但经按规划控制要求变更为城镇住宅用地并建设公共租赁住房的，按相关法律法规的规定补交土地出让和改变土地用途的土地出让金，并办理相关完税手续。
建设项目涉及增加容积率的，应当补交相应的增加容积率地价款。
第二十一条 公共租赁住房租金实行政府指导价管理。公共租赁住房租金的政府指导价格由市价格主管部门会同有关部门， 统筹考虑住房市场租金水平和保障对象的支付能力等因素合理确定，报市政府审定后公布，并按年度实行动态调整。
第二十二条 政府投资筹集的公共租赁住房租金收入，应当按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库，实行收支两条线管理，专项用于偿还公共租赁住房贷款，以及公共租赁住房的维护、 管理和投资补助。政府投资筹集的公共租赁住房的维护和管理经费出现不足的，由市财政部门统筹从本市住房保障专项资金中予以补充。
企事业单位、开发企业等社会机构投资筹集的公共租赁住房租金收入由建设单位自行管理及使用。
第二十三条 政府投资筹集的公共租赁住房，其物业管理按属地管理原则，由区住房保障管理部门依照物业管理的有关规定组织实施，并可以委托专业服务机构具体实施管理。新建公共租赁住房项目应当通过市场运作实施物业管理。
企事业单位、开发企业等社会机构利用自有资金投资筹集的公共租赁住房,其物业服务和房屋维护及管理工作自行确定。
第二十四条 公共租赁住房物业管理服务费用由承租人承担。物业管理收费，参照本市普通住宅物业服务费的政府指导价标准确定，由物业服务单位依法向市价格主管部门申办备案手续。
第四章 配租管理
第二十五条 申请公共租赁住房以家庭为单位，全体家庭成员为共同申请人，并由符合本办法第二十六条规定条件的 1名具有完全民事行为能力的成员作为申请人。单身居民申请公共租赁住房的，本人可作为申请人。
第二十六条 申请租住政府投资筹集的公共租赁住房应当同时具备如下条件：
（一）申请人及其家庭成员在本市无自有住房或现居住房屋属危房，或者申请人家庭人均自有住房建筑面积符合本市公布的住房困难标准。
（二）具有本市城市主城区规划范围内常住城镇户口；或者在本市依法缴交各项基本社会保险满 3年；或者具有大专以上学历或中级以上职称，并已与本市辖区内依法注册登记的单位 （含法人及其他组织）签订劳动用工合同满 3年。新就业及外来务工人员不符合上述规定条件的，应当在本市实际居住满8年。
（三）申请人家庭人均年可支配收入符合本市公布的城镇居民中等偏下收入线标准。
（四）申请人及家庭成员在本市未享受廉租住房配租、租住公有住房、房改购买公有住房、参与集资建房、购买经济适用住房或者限价商品住房等政策性优惠住房的；或者申请人及家庭成员在申请之日前 3年内未有偿转让过住房的。
申请人属经省、市政府引进的人才，或属在本市工作的省、部级以上劳模及荣立二等功以上复转军人的，其申请公共租赁住房可不受本条第一款第 （二）、（三）项规定限制。
本条第一款第 （一）项规定的本市住房困难标准线，实行动态管理，定期公布。具体由市住房和城乡建设部门会同市有关部门研究制定，并报市政府同意后公布实施。
本条第一款第 (二)项规定的具有本市城市主城区规划范围内常住城镇户口，若申请人为家庭申请的，家庭成员中至少应有1名具有本市城市主城区规划范围内常住城镇户口。
本条第一款第 （三）项规定的本市城镇居民中等偏下收入线标准，实行动态管理，定期公布。具体由市统计部门会同市有关部门研究制定，并报市政府同意后公布实施。
第二十七条 申请人应当持有关材料向其户籍所在地的街道办事处或镇政府提出申请；不具有本市常住城镇户口的，申请人应当持有关材料向其工作单位所在地或实际居住地的街道办事处或镇政府提出申请。
第二十八条 申请人申请政府投资筹集的公共租赁住房应当提供以下材料：
（一）租赁公共租赁住房申请书。
（二）申请人身份证件、户口簿。
（三）申请人及其家庭成员的基本情况证明，包括家庭人数、工作单位、婚姻状况证明、收入及住房情况证明。
（四）申请人工作单位证明、劳动用工合同。
（五）申请人缴交各项基本社会保险的证明材料。
（六）其他需要提供的证明材料。
属经省、市政府引进的人才及在本市工作的省、部级以上劳模、荣立二等功以上复转军人的，或者现居住房屋属危房的，应当提供相关证明材料。
本条第一、二款规定材料涉及的各类证件、合同及证明材料，应当提交复印件，并提供原件核对。
第二十九条 街道办事处或镇政府对申请人提交的申请材料进行核对签收，符合本办法第二十六条规定条件的，应予受理，并向申请人出具受理通知单；对不符合规定条件的，不予受理并说明理由，并将申请材料退还申请人。
第三十条 申请租赁政府投资筹集的公共租赁住房的初审按以下程序办理：
（一）审查。街道办事处或镇政府应当自受理申请之日起 22个工作日内，通过审核材料、入户调查、邻里访问、信函索证、 查阅相关部门资料等方式，对申请人及其家庭成员的人口、居住地点、收入、住房及工作单位等情况进行核实。
（二）公示。经审核符合申请条件的，街道办事处或镇政府应在申请人户籍所在地、居住地或工作单位对申请人及其家庭成员的住房、收入等基本情况进行公示，公示期限为 10天；对公示内容有异议的，应当在公示期限内书面向街道办事处或镇政府提出，街道办事处或镇政府应当进行调查核实。
（三）出具初审意见。经公示无异议或异议不成立的，由街道办事处或镇政府提出初审意见，将申请、审核等材料转交区住房保障管理部门。
申请人户籍所在地与实际居住地不一致的, 户籍所在地街道办事处或镇政府应当在受理申请之日起 3 个工作日内,将申请人的基本情况告知实际居住地街道办事处或镇政府,并由其同时做好相应的调查、核实及公示工作。实际居住地街道办事处或镇政府应当在公示期满后 3个工作日内将调查核实及公示情况反馈申请人户籍所在地街道办事处或镇政府。
第三十一条 申请租赁政府投资筹集的公共租赁住房的复核及核准按以下程序办理：
（一）审查。区住房保障管理部门应当在收到申请、审核等材料之日起20个工作日内，完成对申请人的申请情况、初审意见等进行复核。
（二）公示。区住房保障管理部门将有关申请情况进行公示， 公示期限为 10天。对公示内容有异议的，区住房保障管理部门应当作相应的调查核实。
（三）核准。对公示无异议或异议不成立的，区住房保障管理部门应当作出复核及核准意见，并报经市住房保障实施机构审查备案后，向申请人核发《海口市核准租赁公共租赁住房通知书》，按规定予以登记。
第三十二条 申请租赁政府投资筹集的公共租赁住房的备案登记。市住房保障实施机构应当在收到区住房保障管理部门提交《海口市公共租赁住房保障对象资格核准备案表》之日起 15个工作日内，将申请人的基本情况在市政府网站、市住房和城乡建设部门网站或者海口晚报上公示 10天，经公示无异议的，向区住房保障管理部门出具准予备案证明。
第三十三条 在复核及核准、备案登记等程序中，发现不符合规定条件的，由区住房保障管理部门出具不予批准的审核意见书，并将申请材料退还申请人。
第三十四条 申请人的户籍、家庭成员、劳动关系及社会保险的核定按如下规定办理：
（一）本市城市主城区规划范围的城镇，具体包括各街道办事处及长流镇、西秀镇、海秀镇、城西镇、府城镇及灵山镇。
（二）家庭成员以户口簿记载的成员为准，申请人与家庭成员间应具有法定赡养、抚养或者扶养关系；户口簿上无记载，但与申请人有法定赡养、抚养或者扶养关系且在本市实际共同居住满 1年的可列入家庭成员计；实际居住以暂住证记载的情况为准。
（三）劳动关系证明以申请人与供职单位签订的 《劳动合同》，或者由其供职单位出具的相关证明为准；
（四）社会保险证明以市社保管理机构出具的证明，或者申请人依法缴纳社会保险的相关凭证为准。
第三十五条 申请人及其家庭成员的收入情况核定按如下规定办理：
（一）收入情况按上年度家庭成员人均可支配收入核定，包括扣除缴纳的个人所得税及基本社会保险费用支出后的工薪收入、经营性收入、财产性收入等。
（二）有工作单位的，其工薪收入以用人单位出具相关证明为准；没有工作单位的，其收入情况由户口所在地或者实际居住地的社区居委会出具相关证明，并经所属街道办事处或镇政府核实确认。
第三十六条 申请人及其家庭成员的住房面积的核定按如下规定办理：
（一）自有住房面积以房屋所有权证记载的建筑面积为准; 自有住房未登记产权的，住房面积按实测面积核定。
（二）申请人及其家庭成员有2 处或者 2处以上自有住房的，住房建筑面积应当合并计算。
第三十七条 区住房保障管理部门应当对申请人提交的材料、公示信息资料、审核意见等资料进行整理及分类，以及进行相关数据信息录入，建立辖区公共租赁住房保障对象信息资料档案和电子档案。
第三十八条 公共租赁住房配租实行轮候制度。申请租赁政府投资筹集的公共租赁住房,按申请人获取区住房保障管理部门核发的 《海口市核准租赁公共租赁住房通知书》记载的编号先后确定轮候顺序。
第三十九条 已通过廉租住房、经济适用住房保障资格审核正在轮候的申请人，如需申请租住政府投资筹集的公共租赁住房的，可直接向原实施轮候登记的区住房保障管理部门申请公共租赁住房配租轮候登记。
第四十条 符合以下条件的，可优先轮候配租：
（一）符合廉租住房条件的申请人。
（二）省、市政府引进的人才。
（三）在本市工作的省、部级以上劳模；荣立二等功以上的复转军人。
（四）申请人家庭成员中有重残人员或者属于优抚对象的。
（五）现居住房屋经鉴定属危房的。
第四十一条 政府投资筹集公共租赁住房配租房号的选定工作，通过抽签、摇号等方式确定，由区住房保障管理部门具体组织实施，接受市住房和城乡建设部门及市监察部门的指导监督。
第四十二条 区住房保障管理部门应当根据轮候顺序和可优先轮候配租对象的名单，以及根据当期可供配租公共租赁住房的房源数量，相应安排可供抽签、摇号确定配租房号对象名单， 制定公共租赁住房配租选房实施方案，向轮候配租对象公布及报市住房保障实施机构备案。
配租选房实施方案至少应当包括公共租赁住房房源情况、房源套型结构及面积明细、配租对象的范围、房号选定的方法及程序、配租合同签订的时间及地点等内容。
第四十三条 申请人按规定的办法及程序选定配租房号后，应当在规定的地点和期限内与区住房保障管理部门签订 《配租房号确认书》及 《海口市公共租赁住房租赁合同》。
申请人未按规定的时间及地点参加住房配租抽签或摇号，或者申请人按规定的办法及程序选定配租房号后，未在规定的期限内与区住房保障管理部门签订 《配租房号确认书》及 《海口市公共租赁住房租赁合同》的，视为该申请人放弃当期公共租赁住房的配租资格，可参加下一期公共租赁住房配租选房。申请人2次放弃配租资格的，5年内不得申请租赁公共租赁住房。
当期经按规定的办法及程序配租后，若出现有余房的，区住房保障管理部门可直接按《海口市核准租赁公共租赁住房通知书》记载的编号顺序，安排其他轮候对象配租。
第四十四条 在租住政府投资筹集的公共租赁住房期间，承租人需要跨辖区调整租住公共租赁住房的，应当向区住房保障管理部门提出书面申请，经区住房保障管理部门核实，报经市住房保障实施机构同意后，在存有房源的情况下，可由调整后的辖区住房保障管理部门与该承租人直接重新签订 《海口市公共租赁住房租赁合同》，并办理相关登记手续。承租人经重新配租公共租赁住房后，原租赁关系应当终止并退出原配租的公共租赁住房。
第四十五条 企事业单位、开发企业等社会机构利用自有资金投资筹集的公共租赁住房, 其配租对象的认定、配租办法等，应参照本办法的相关规定自行确定。社会机构应当参照本办法的相关规定制定住房配租工作方案，报市住房保障实施机构备案。
涉及配租对象调整时，社会机构应当将调整后配租对象的基本信息告知市住房保障实施机构。市住房保障实施机构应当建立社会机构投资公共租赁住房项目及保障对象基本信息的资料档案和电子档案，纳入本市住房保障信息管理范围。
第四十六条 申请人租住公共租赁住房，应当按照租赁合同约定履行相应的权利和义务。租赁合同期限一般为 3至 5年。租赁期限届满，承租人需续租政府投资筹集的公共租赁住房的，应当在租赁合同约定期限届满前3个月内向区住房保障管理部门提出申请，经区住房保障管理部门审核，承租人仍符合规定条件的， 可准予续租并与承租人签订租赁合同。
社会机构投资筹集的公共租赁住房，租赁期限及承租人在租赁期限届满后的续租问题，由其自行确定。
第四十七条 政府投资筹集的公共租赁住房，承租人不按合同约定缴纳公共租赁住房租金并经催交无效的，区住房保障管理部门可以通报承租人所在单位从承租人工资收入中直接划扣。
第五章 退出管理
第四十八条 申请人应当自取得 《海口市核准租赁公共租赁住房通知书》后的次年起，在每年的 3月份前以书面或通过电子网络向区住房保障管理部门如实申报家庭成员人均收入和自有住房等变动情况。区住房保障管理部门应当会同街道办事处或镇政府对其申报的情况进行核实。申报及核实的信息应当纳入保障对象登记信息管理。
第四十九条 申请人在取得 《海口市核准租赁公共租赁住房通知书》后，未按本办法的规定申报家庭成员人均收入和自有住房等变动情况的，区住房保障管理部门应当催报。
区住房保障管理部门应当会同街道办事处或镇政府通过定期入户调查等方式，及时了解保障对象家庭成员人均收入、自有住房、住房使用等变动情况，并按本办法的有关规定实行动态管理。
第五十条 保障对象家庭人均收入、自有住房等情况未发生变化，或发生变化但仍符合保障条件，属待住房配租轮候的，可继续实施轮候登记；属己实施住房配租的，可保留原住房配租。
第五十一条 申请人在取得 《海口市核准租赁公共租赁住房通知书》后出现下列情形之一的，应当主动申请退出公共租赁住房保障，己经配租的应当退出租住的住房：
（一）家庭人均年可支配收入己超过本市规定的收入标准线，或者家庭成员通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房，且家庭人均自有住房建筑面积己超过本市规定住房困难标准的。
（二）申请人及家庭成员在轮候或住房配租期间，在本市享受廉租住房配租、租住公有住房、房改购买公有住房、参与集资建房、购买经济适用住房或者限价商品住房等政策性优惠住房的。
（三）其他不符合公共租赁住房保障条件情形的。
第五十二条 申请人主动申请退出公共租赁住房保障的， 按照下列规定办理：
（一）向区住房保障管理部门提出书面申请。
（二）未取得住房配租的，由区住房保障管理部门向申请人出具终止公共租赁住房保障意见书；己实施住房配租的，由区住房保障管理部门与申请人签订退出公共租赁住房配租协议。
第五十三条 政府投资筹集的公共租赁住房承租人有下列情形之一的，由区住房保障管理部门作出取消承租人公共租赁住房配租资格的决定，撤消 《海口市核准租赁公共租赁住房通知书》， 已经配租的，同时解除《海口市公共租赁住房租赁合同》，收回所配租的住房。
（一）符合本办法第五十一条规定情形，未主动申请退出配租住房的。
（二）采取隐瞒虚报收入及住房情况、弄虚作假、贿赂等方式取得公共租赁住房的。
（三）将承租的公共租赁住房转让、调换、转租、出借的。
（四）擅自改变房屋用途且拒不整改的。
（五）无正当理由连续6个月以上未在公共租赁住房居住的。
（六）无正当理由连续 6个月以上未缴纳公共租赁住房租金的。
（七）在公共租赁住房中从事违法活动的。
（八）其他违反规定及租赁合同约定行为的。
第五十四条 区住房保障管理部门作出取消公共租赁住房保障资格的决定后，应当在 7 日内送达承租人。承租人应当在规定的期限内退出住房。对拒不执行处理决定的，区住房保障管理部门可依法向人民法院申请强制执行。
第五十五条 承租人依照本办法规定腾退公共租赁住房的，应当结清水、电、煤气、电话、电视、物业及其他应当由其承担的相关费用。
第五十六条 保障对象有下列情形之一的，由区住房保障管理部门将其记载入保障对象信用档案。
（一）不按规定期限如实申报家庭成员人均收入和自有住房等变动情况，经区住房保障管理部门催报仍未报送的。
（二）符合本办法第五十一条规定情形，不主动申请退出公共租赁住房保障的。
（三）符合本办法第五十三条规定情形之一的。
第六章 监督管理
第五十七条 租赁期间，承租人违反租赁合同约定或者有关规定使用住房的，由区住房保障管理部门责令限期整改；涉及擅自提高公共租赁住房租金缴纳标准的，由市价格主管部门依法查处。
第五十八条 市住房保障实施机构应当加强对公共租赁住房配租管理及租赁合同履行等情况进行检查，有关单位和个人应当予以配合，如发现存有违法违规行为的，应当依照职责予以查处， 或者告知有关部门进行查处。
第五十九条 住房保障管理部门、实施机构应当设立并公开举报电话、信箱、电子邮箱等,畅通信访举报渠道,采取多种方式接受社会监督。
第六十条 申请人以欺骗、弄虚作假、贿赂等不正当手段取得公共租赁住房, 情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十一条 对为申请人出具虚假证明的单位，由有关部门依法查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十二条 住房保障管理部门、实施机构和其他相关管理部门的工作人员,在公共租赁住房管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在部门或者市监察部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第六十三条 本市成套直管公有住房的管理，可参照本办法执行，直管公有住房应在 2年内纳入公共租赁住房管理。
第六十四条 本办法具体应用中的问题由市住房和城乡建设部门负责解释。
第六十五条 本办法自 2011年 8月 15 日起施行。
论种子损害赔偿范围
武合讲
山东菏泽学院 山东信法律师事务所 山东菏泽 274030
我国《种子法》第四十一条规定，“种子使用者因种子质量问题遭受损失的，出售种子的经营者应当予以赔偿，赔偿额包括购种价款、有关费用和可得利益损失”。这是我国法律首次就因产品质量问题造成受害人财产损失的赔偿范围作出的规定。我国颁布《种子法》已四年之久。作者曾在《中国种业》2003.12期发表《论种子损害赔偿责任》一文，对《法制日报》和《人民法院报》分别报道的某省法院判决种子经营者赔偿种子使用者可得利益损失934315．20元和购种价款285766元提出质疑。今年8月18日，《人民法院报》又在第一版报道了湖北省枣阳市法院判决四川农大高科农业有限公司因劣质稻种赔偿陈光雨等245户农民减产损失509496元、购买稻种款89425元及其他损失6873.50元，共计526369.50元的案例。最高法院主办的《人民法院报》一再报道法院判决种子经营者对种子使用者既赔偿减产损失又赔偿购种价款及其他费用，使种子使用者在获得大丰收的同时又收回属于生产成本的购种价款及其他费用，获得不当得利。由此可见，对种子使用者因种子质量问题遭受损失的赔偿范围，仍有讨论的必要。
1种子质量问题的范围
1．1假种子的范围。
假种子是指种子经营者在提供种子过程中，采取虚假或者其他不正当手段欺骗、误导种子使用者，向种子使用者销售的不具备真实性的种子。《种子法》第四十六条第二款规定了假种子的范围。该款规定，下列种子为假种子：（一）以非种子冒充种子或者以此种品种种子冒充他种品种种子的；（二）种子种类、品种、产地与标签标注的内容不符的。
1．1．1以非种子冒充种子或者以此种品种种子冒充他种品种种子的。
1．1．1．1．以非种子冒充种子，是指以非农作物和林木的种植材料或者繁殖材料冒充种子，或者以杂交种的种子（即F²）及其后代的种子冒充种子，或者以应当通过审定而未审定或者审定未通过的品种种子冒充审定品种种子，或者未经属于同一适宜生态区的地域的相邻省、自治区、直辖市人民政府农业、林业行政主管部门同意擅自引种以及跨生态区域引种的种子。实践中，将以不能做种子使用的非农作物和林木的种植材料或者繁殖材料、杂交种的种子冒充的种子认定为假种子，容易理解；将未经审定品种的种子、擅自引种的种子冒充的种子认定为假种子，人们不好接受。《种子法》第十五条、第十六条、第十七条、第六十四条规定，主要农作物品种和主要林木品种在推广应用前应当通过国家级或者省级审定。相邻省、自治区、直辖市属于同一适宜生态区的地域，经所在省、自治区、直辖市人民政府农业、林业行政主管部门同意后可以引种。所以，应当审定而未经审定通过的或者擅自引种的种子，也属于以非种子冒充种子的假种子。
1．1．1．2以此种品种种子冒充他种品种种子，是指以一般品种的种子冒充名牌品种的种子等一切“假冒名牌”、“张冠李戴”的种子，此类种子均属假种子。
1．1．2种子种类、品种、产地与标签标注的内容不符的。
《种子法》规定，种子经营者销售的种子应当附有标签。标签应当标注种子类别、品种名称、产地、质量指标、检疫证明编号、种子生产及经营许可证编号或者进口审批文号等事项。标签标注的内容应当与销售的种子相符。主要性状描述应当与审定公告一致。如果种子经营者将种子类别为常规种的标注为杂交种，大田用种标注为原种，原种标注为育种家种子；常规种标注为杂交种，三级种标注为一级种，一般品种标注为主要推广品种，在农村繁殖的种子标注为良种场生产，耐病标注为抗病，晚熟标注为早熟，中产标注为高产，劣质标注为优质，不使用批准的名称等等。上列采用虚假广告等欺诈行为销售的种子，均为假种子。
1．2劣种子的范围。
劣种子是指种子质量低于国家标准或者承诺标准的种子。《种子法》第四十六条第三款规定了劣种子的范围。该款规定下列种子为劣种子：（一）质量低于国家规定的种用标准的；（二）质量低于标签标注指标的；（三）因变质不能作种子使用的；（四）杂草种子的比率超过规定的；（五）带有国家规定检疫对象的有害生物的。
1．2．1质量低于国家规定的种用标准即法定标准的种子为劣种子。国家质量技术监督局就农作物种子质量标准先后于1996年和1999年分别发布了粮食作物种子国家标准GB4404.1.2.3.4.5、经济作物种子国家标准GB4407.1.2、瓜菜作物种子国家标准GB16715.1.2.3.4.5。质量低于上述标准的，即为劣种子。
1．2．2质量低于标签标注指标即承诺标准的种子为劣种子。《农作物种子标签管理办法》规定，农作物种子标签应当标注作物质量指标。质量指标是指生产商承诺的质量指标，按品种纯度、净度、发芽率、水分指标标注。国家标准或者行业标准对某些作物种子质量有其他指标要求的，应当加注。国家标准或者行业标准是强制标准的，生产商生产的种子的质量指标必须优于或者等于但不得低于该标准。国家鼓励生产商生产的种子的质量指标优于国家标准或者行业标准。生产商用种子标签标注的方式承诺其种子质量指标优于国家标准或者行业标准的，生产商生产的种子质量必须符合该质量指标。质量低于标签标注指标的种子，即使符合国家标准，也属于劣种子。
1．2．3因变质不能作种子使用的或者杂草种子的比率超过规定的种子，因其发芽率或者净度不符合国家种用标准，所以是劣种子。
1．2．4带有国家规定检疫对象的有害生物的种子，因其违反了有关植物检疫法律、行政法规的规定，可能造成植物危险性病、虫、杂草及其他有害生物的传播和蔓延，所以是劣种子。
2 因种子质量问题造成损失的赔偿范围
2．1因种子质量问题造成绝产的赔偿范围。
因种子质量问题造成绝产，是指种子使用者使用种子经营者提供的种子，选择适宜的环境条件播种，采取良好的栽培措施进行田间管理，农作物在发芽出苗期和苗期以及整个营养生长阶段的生长、发育都正常，仅仅由于生殖生长阶段出现异常，导致农作物没有收获。因种子质量问题造成绝产，种子经营者应当赔偿种子使用者的可得利益损失。
依据农业部的有关解释，可得利益损失是指因种子质量问题造成的该作物当年的产量与前三年平均产量的减产部分。其中，前三年平均产量应按所在乡该作物前三年平均单产（以县统计局统计数据为依据）来确定。如果受损失的是杂交种则应该按该乡作物杂交种前三年平均单产确定；如果受损失的是常规种则应按该乡作物常规种前三年平均单产确定。该作物收获物的单价以县物价局公布的价格为依据。可得利益损失计算公式为：可得利益损失=（该作物前三年平均单产-受损失地块的实际单产）×受损失面积×单价。由于绝产时受损失地块的实际单产为零，所以其可得利益损失=该作物前三年平均单产×受损失面积×单价。
农业大丰收是种子使用者所追求的可得利益。种子使用者支付购种价款自种子经营者处购买种子，付出人工、肥料、农药等费用，实施种植和管理农作物的最终目的，是获得农业大丰收。农业大丰收是种子使用者购买种子种植和进行田间管理的预期利益。种子使用者支付的购种价款、人工、肥料、农药等费用，是为获得农业大丰收必须付出的生产成本，不是种子使用者追求的预期利益。种子经营者赔偿了种子使用者的可得利益损失，种子使用者获得大丰收的目的即已实现，种子使用者业已没有了损失，再判种子经营者赔偿种子使用者购种价款和其他费用，造成种子使用者得到意外的收入，获得不当得利；致使种子经营者遭受出售种子时不可预见的意外损失。这样的判决既违反了合同法规定的在可预见的范围内赔偿损失的限制赔偿原则，又违反了法律应当公平、公正地保护双方当事人的合法权益的宗旨。
2．2因种子质量问题造成减产的赔偿范围。
因种子质量问题造成减产的情况比较复杂。可以是因为种子的净度不合格，导致缺苗断垄或杂草层生造成减产；也可以是因为种子的发芽率、含水量不合格，导致缺苗断垄甚至被迫改种其他作物而贻误农时造成减产；还可以是种子的纯度不合格，导致农作物群体内各个体间不一致造成减产；又可以是以非种子冒充种子或者以此种品种种子冒充他种品种种子的假种子导致减产等等。因此导致补种造成的损失，赔偿范围是正常农作物的产值与补种农作物的产值之差。导致改种造成损失的赔偿范围，情况比较复杂，分述如下：
2．2．1改种不同作物种类的赔偿范围。
因改种而贻误农时的，赔偿范围是因贻误农时所损失的季节效益。
2.2.1.1因秋播越冬作物（如冬小麦）的种子质量问题，被迫改种春播作物（棉花或者玉米）的，其赔偿范围是越冬作物与春播作物之间的产值之差。计算公式为：赔偿范围=（正常生长发育的越冬作物的产值+收获正常生长发育的越冬作物后种植的夏播作物的产值）-春播作物的产值。
2.2.1.2因春播作物（如春棉花）种子质量问题，被迫改种夏播作物（如夏玉米）的，其赔偿范围可以用两种方法计算，一种是赔偿一季越冬作物的产值（如在上年秋播时未种越冬作物预留空闲地准备播种春播作物，播种的春播作物因种子质量问题被迫改种夏播作物的，就应赔偿一季越冬作物的产值）；另一种是赔偿春播作物的产值与夏播作物的产值之差，计算公式为：赔偿范围=春播作物的产值-夏播作物的产值。
2.2.1.3因夏播玉米种子质量低劣被迫改种秋播作物的，其赔偿范围是夏播作物与秋播作物之间的产值之差，计算公式为：赔偿范围=夏播作物的产值-秋播作物的产值。
2．2．2改种同一作物不同品种的赔偿范围，是不同品种之间的产值之差。
2．2．3应补种未补种或者应改种未改种的赔偿范围。因种子质量问题造成缺苗断垄，应当补种且能够补种，或者应当改种且能够改种，种子使用者未补种或者未改种的，种子经营者的赔偿范围，是种子质量合格的产值与种子质量不合格造成缺苗断垄后及时采取了补种或者改种的之间的产值之差。对因种子使用者的过错未补种或者改种造成扩大的损失，种子经营者不应承担赔偿责任。
2．3因种子质量问题造成他人财产损失的赔偿责任。
带有国家规定检疫对象的有害生物的种子, 造成植物危险性病、虫、杂草及其他有害生物的传播和蔓延的；或者销售转基因植物品种种子未用明显的文字标注和提示使用时的安全控制措施，造成转基因漂移危害的，种子经营者应当承担因此造成他人财产损失的赔偿责任。
2．4因种子质量问题造成人身损害的赔偿责任。
药剂处理的种子应当标明药剂名称、有效成分及含量、注意事项，并根据药剂毒性附骷髅或十字骨的警示标志，标注红色“有毒”字样；转基因种子应当标注“转基因”字样、农业转移基因生物安全证书编号和安全控制措施；种子中含有杂草种子的，应加注有害杂草的种类和比率，对上述内容未加注和标注，致使种子使用者遭受人身伤害的，种子经营者应当承担由此造成损失的赔偿责任。依据《产品质量法》第四十四条第一款和《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条的规定，种子使用者遭受人身伤害的，受害人因就医治疗支出的各项费用以及因误工减少的收入，包括医疗费、误工费、护理费、交通费、住宿费、住院伙食补助费、必要的营养费，种子生产者和种子经营者作为赔偿义务人，应当予以赔偿。受害人因伤致残的，其因增加生活上需要所支出的必要费用以及因丧失劳动能力导致的收入损失，包括残疾赔偿金、残疾辅助器具费、被扶养人生活费，以及因康复护理、继续治疗实际发生的必要的康复费、护理费、后续治疗费，赔偿义务人也应当予以赔偿。受害人死亡的，赔偿义务人除应当根据抢救治疗情况赔偿相关费用外，还应当赔偿丧葬费、被扶养人生活费、死亡补偿费以及受害人亲属办理丧葬事宜支出的交通费、住宿费和误工损失等其他合理费用。受害人或者死者近亲属遭受精神损害，赔偿权利人向人民法院请求赔偿精神损害抚慰金的，适用《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》予以确定。
作者：武合讲 山东信法律师事务所律师 菏泽学院教师 地址：山东省菏泽市中华西路菏泽家具市场三层 邮编：274000 电话：05305580148、13605306590
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