关于房产中介欺诈行为分析
金泽清
摘要：
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。本文通过对房地产中介市场的详细了解，其中存在的主要欺诈行为有：
1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
3. 无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
4. 房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
5. 房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。
6. 房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
7. 各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记发布房地产印刷品广告。
这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议：
在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，以避免产权无法过户风险等
一、目前房产中介发展现状
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。
为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——
1. 房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
2. 房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
3. 房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。
尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。
二、房产中介市场现实存在的欺诈行为
1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。 受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。
同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法 （２００１年３月１４日建设部第３８次部常务会议审议通过 自２００１年６月 １日起施行）第二十八条规定： 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。
而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。
2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交(1999)0786号规定：“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、代理和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”
目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指"不可售公房"也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。
区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指"成套独用"的原公有住房。
现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的"二步并一步走"的政策。
按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》 (1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号发布 自1999年5月1日起施行) 第五条 已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售 ，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：
（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
（6）上市出售后形成新的住房困难的；
（7）擅自改变房屋使用性质的；
（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二OOO年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：
（1） 由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。
湖南省实施《中华人民共和国民族区域自治法》若干规定
湖南省人大常委会
湖南省实施《中华人民共和国民族区域自治法》若干规定
（2011年11月27日湖南省第十一届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过）
湖南省第十一届人民代表大会常务委员会公告
（第65号）
《湖南省实施〈中华人民共和国民族区域自治法〉若干规定》于2011年11月27日经湖南省第十一届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过，现予公布，自2012年3月1日起施行。
湖南省人民代表大会常务委员会
2011年11月27日
第一条 根据《中华人民共和国民族区域自治法》和《国务院实施〈中华人民共和国民族区域自治法〉若干规定》，结合本省实际，制定本规定。
第二条 省、辖有自治县的市的国家机关（以下简称上级国家机关）应当保障民族自治地方的自治机关依法行使自治权，支持和帮助民族自治地方加快经济社会发展，增进民族团结，促进各民族的共同繁荣。
第三条 各级国家机关应当加强民族法律法规和政策的宣传教育，依法制定具体措施，保护少数民族的合法权益，妥善处理影响民族团结的问题，巩固和发展平等、团结、互助、和谐的社会主义民族关系，禁止破坏民族团结和制造民族分裂的行为。
尊重和保护少数民族的语言文字、风俗习惯、宗教信仰和传统节日。
每年九月为全省民族团结进步宣传教育月。
第四条 上级国家机关支持民族自治地方组织开展促进民族团结进步的各项活动。
县级以上人民政府应当对为民族团结进步事业做出突出贡献的单位和个人给予表彰、奖励。
第五条 上级国家机关的决议、决定、命令和指示，如有不适合民族自治地方实际情况的，民族自治地方的自治机关可以报请该上级国家机关批准，变通执行或者停止执行；该上级国家机关应当在收到报告之日起六十日内给予答复。
第六条 省、辖有自治县的市的人民政府（以下简称上级人民政府）在制订国民经济和社会发展中长期规划时，应当听取民族自治地方和民族工作部门的意见，根据民族自治地方的特点和需要，支持和帮助民族自治地方加速发展经济、教育、科学技术、文化、卫生、体育等各项事业，实现科学发展。
第七条 上级人民政府根据民族自治地方的实际，优先安排基础设施建设项目。
上级人民政府安排的财政性建设资金、其他专项建设资金和政策性银行贷款，应当增加用于民族自治地方基础设施建设的比重。
国家安排的基础设施建设项目，需要民族自治地方承担配套资金的，适当降低配套资金的比例。民族自治地方的国家扶贫重点县和财政困难县确实无力负担的，免除配套资金。其中，基础设施建设项目属于地方事务的，由国家和省人民政府确定建设资金负担比例后，按比例全额安排。
第八条 上级人民政府应当帮助民族自治地方发展农业，加强农业基础设施建设，推广先进农业机械，改善农业生产条件，调整农业产业结构，发展农民专业合作组织，建立农产品标准化生产基地，支持发展农产品加工业，促进农业产业化经营。
上级人民政府应当帮助民族自治地方发展畜牧水产业，加强畜禽水产优良品种原产地域产品保护和种畜、饲料、防疫服务体系建设，保护和合理利用草山、水面，发展畜禽产品、水产品加工业。
第九条 上级人民政府应当帮助民族自治地方发展林业，实施林业生态建设工程，逐步提高生态公益林补偿标准；在民族自治地方征收的育林基金和森林植被恢复费应当专项用于民族自治地方发展林业。
第十条 上级人民政府应当帮助民族自治地方发展水利事业，优先安排水利建设项目，在民族自治地方征收的水资源费，除上缴中央部分外，其余部分应当专项用于民族自治地方水资源的开发、利用、保护和管理。
第十一条 上级人民政府应当支持民族自治地方社会主义新农村建设，加快农村饮水安全工程、沼气等建设，加强农村环境保护和治理，改善村容村貌。
第十二条 上级人民政府应当支持民族自治地方实施新能源建设项目和电网建设，提高电网输送能力，帮助农村实施电网改造。
第十三条 上级人民政府应当帮助民族自治地方发展交通运输业，支持干线公路、乡村公路、航道设施的建设、维护，提高补助标准。
第十四条 上级人民政府应当帮助民族自治地方加强生态环境保护，建立完善生态补偿机制，通过财政转移支付、项目支持等措施，对在生态环境保护等方面做出贡献的民族自治地方给予合理补偿。具体办法由省人民政府制定。
第十五条 上级人民政府应当优先安排民族自治地方矿产资源开发、土地开发、复垦整理和地质灾害防治项目，支持矿产资源普查、勘探工作。
在民族自治地方征收的新增建设用地的土地有偿使用费、耕地开垦费，除上缴中央部分外，其余部分应当专项用于民族自治地方耕地占补平衡和农村土地整理。
上级人民政府应当支持民族自治地方培育矿业权市场，促进探矿权、采矿权依法出让和转让；在民族自治地方征收的矿产资源补偿费的留成比例，应当高于一般地区。
第十六条 上级人民政府应当帮助民族自治地方发展特色产业，改造提升传统工业，支持建设资源型深加工项目，重点支持建设特色产业园区，引导产业项目向园区集聚。
上级人民政府应当支持民族自治地方发展循环经济和节能环保产业。
第十七条 上级人民政府应当帮助民族自治地方发展旅游业，保护和合理开发利用自然、人文等旅游资源，建设旅游景区、景点及其配套设施，开发具有民族特色的旅游产品，发展生态旅游和民俗文化旅游。
第十八条 上级人民政府应当帮助民族自治地方发展对外经济贸易，支持优势产品出口和对外经济技术、劳务合作。
上级人民政府应当帮助民族自治地方发展民族贸易和民族特需商品、传统手工业品生产，落实有关优惠政策。
上级人民政府根据民族自治地方的经济发展特点和需要，支持民族自治地方完善市场流通体系，扶持建设农产品、林产品、中药材、矿产品、民族工业用品物流中心，促进贸易发展。
第十九条 民族自治地方享受财政优惠政策。
省财政应当充分考虑民族自治地方的公共服务支出成本差异、经济和社会发展水平等因素，加大对民族自治地方一般性财政转移支付、专项财政转移支付和民族优惠政策财政转移支付力度；省财政对民族自治地方的转移支付和定额补贴在保持一定总量的基础上逐步增加。
省财政应当加大支持民族自治地方财源建设力度，保证民族自治地方的国家机关正常运转、财政供养人员工资（含津、补贴）按时足额发放、基础教育正常经费支出。
因税收减免政策造成民族自治地方财政减收部分，上级人民政府在测算转移支付时应当给予照顾。
省、辖有自治县的市的财政设立并安排少数民族发展资金和民族工作经费，资金规模随着经济发展和财政收入的增长逐步增加。
第二十条 上级人民政府应当执行国家对民族自治地方的有关税收优惠政策，对民族自治地方提出的税收减免，根据国家规定的权限和程序及时审批。
第二十一条 上级国家机关应当帮助民族自治地方拓宽间接和直接融资渠道，根据民族自治地方经济和社会发展的需要，完善金融组织体系和服务体系，引导金融机构加大对民族自治地方的投入，扶持民族自治地方重点项目建设和产业发展，支持符合上市条件的企业上市融资；支持民族自治地方加快保险业的发展。
第二十二条 上级人民政府鼓励和引导国内外资金投向民族自治地方基础设施建设、产业发展、生态环境保护等领域。
上级人民政府应当帮助民族自治地方引进国外贷款和无偿援助，重点用于扶贫、生态环境保护等公益事业。
第二十三条 上级国家机关应当坚持开发式扶贫方针，支持民族自治地方高寒山区、库区以通水、通电、通路、通信、通广播电视和危房改造、生态移民为重点的基础设施建设、产业开发和农田基本建设。鼓励、引导和扶持交通不便、生活贫困的散居农户相对集中居住。
扶贫开发项目和资金应当对民族自治地方给予倾斜。
上级国家机关组织和支持经济发达地区对民族自治地方的对口支援，鼓励和引导企业、高等学校和科学研究单位以及社会各方面力量加大对民族自治地方的支持力度。
第二十四条 上级人民政府应当帮助民族自治地方发展学前教育，促进义务教育均衡发展，办好普通高中教育、各类职业技术教育和特殊教育；加大定向培养少数民族教师队伍力度，组织和鼓励优秀教师、高等学校毕业生到民族自治地方任教，对长期在民族自治地方任教的教师，应当提高其待遇。
上级人民政府应当帮助民族自治地方办好中小学寄宿制学校，鼓励经济发达地区学校对口扶持民族自治地方的薄弱学校。在经济发达地区普通中学开设民族班或者开办民族中学，其办学条件、教学和管理水平应当达到当地学校的办学标准和水平，鼓励和支持社会力量以多种形式在民族自治地方办学。
上级人民政府在安排义务教育经费时应当对民族自治地方给予倾斜；安排的少数民族义务教育助学金，应当随着经济发展和财政收入的增长逐步增加，用于家庭经济特别困难学生的补助；逐步提高农村义务教育阶段家庭经济困难寄宿生生活补助标准；免除中等职业学校的家庭经济困难学生和涉农专业学生学费。
第二十五条 上级人民政府应当帮助民族自治地方发展高等教育，办好省内高等学校民族预科班，对民族自治地方的高等学校的基础设施、教师队伍和学科建设，给予政策扶持。
高等学校在招收新生时，可以实行定向招生，对民族自治地方的考生应当根据情况采取降分或者加分的办法，适当放宽录取标准和条件。各级人民政府和省内高等学校应当采取多种措施帮助家庭经济特别困难的少数民族学生完成学业。
第二十六条 上级人民政府应当帮助民族自治地方制定科学技术发展战略和规划，推广普及科学技术知识。
上级人民政府应当加强对民族自治地方科学研究开发、实用科学技术成果推广应用和科学研究队伍建设工作的指导，加大资金扶持力度，指导和支持申报科学技术计划，帮助获得项目经费支持。
第二十七条 上级人民政府扶持民族自治地方发展文化事业，加强文化基础设施建设和公共文化服务体系建设，发展新闻出版、广播电影电视事业，培育和发展民族文化产业；设立少数民族文化发展资金，并随着经济发展和财政收入的增长逐步增加。
省人民政府定期举办少数民族文艺会演。
各级人民政府应当加强对少数民族非物质文化遗产和历史文化名城名镇名村、特色民居、名胜古迹、文物等物质文化遗产的保护和抢救，支持少数民族古籍的收集、整理、翻译、出版；建立和完善非物质文化遗产传承人制度，支持非物质文化遗产代表性项目的代表性传承人开展传承、传播活动。
第二十八条 上级人民政府支持民族自治地方加强体育设施建设，开展民族传统体育活动，进行体育交流和协作。
省人民政府定期举办全省少数民族传统体育运动会。
第二十九条 上级人民政府应当帮助民族自治地方发展医疗卫生事业，加强少数民族医疗卫生技术人员的培养，完善县（市、区）、乡（镇）、村医疗预防保健网络，健全农村合作医疗制度和城镇居民医疗保险制度，优先安排医疗卫生基础设施建设和设备购置项目，组织医疗卫生机构对口支援民族自治地方的人才培养、医疗技术、公共卫生、疾病防治等工作；安排的少数民族医疗减免经费应当用于经济特别困难群众医疗费的减免，并随着经济发展和财政收入的增长逐步增加。
第三十条 上级人民政府应当加大对民族医药事业的投入，保护、扶持和发展民族医药学，建设民族医药开发基地，促进民族医药产业发展，推荐符合条件的民族传统药物进入地方基本药物目录，建立健全农村药品监督网络和供应网络。
第三十一条 上级人民政府应当帮助民族自治地方建立健全计划生育服务网络，指导做好优生优育、避孕节育、生殖保健的宣传教育工作，并对计划生育技术服务机构给予支持。
第三十二条 各级国家机关应当加强对少数民族干部的培养和使用。
上级国家机关的领导干部和工作人员中应当合理配备少数民族人员。民族自治地方的国家机关应当依法配备实行区域自治的民族和其他少数民族领导干部，在公开选拔、竞争上岗配备领导干部时，可以划出相应名额和岗位，定向选拔少数民族干部。
民族自治地方录用、聘用国家工作人员时，对实行区域自治的民族和其他少数民族适当放宽报考条件和录取标准，确保一定录取比例。具体办法由录用、聘用主管部门规定。
第三十三条 上级国家机关指导民族自治地方制订人才开发规划，采取措施加大对民族自治地方干部人才的培训力度，培养使用实行区域自治的民族和其他民族的各级各类人才。
建立和完善民族自治地方与上级国家机关和经济相对发达地区干部交流制度。上级国家机关有计划地选派民族自治地方的少数民族干部到上级机关、经济相对发达地区交流或者挂职锻炼，根据民族自治地方的需要，组织和选派经济相对发达地区的专业人才到民族自治地方工作。
上级国家机关鼓励和支持各种专业技术人员参加民族自治地方的建设，当地国家机关应当为其工作和生活提供便利。
第三十四条 上级人民政府应当支持民族自治地方发展社会救济和社会福利事业，帮助民族自治地方加快社会保障体系建设，建立和完善养老、失业、医疗、工伤、生育保险和城乡居民最低生活保障等制度，形成与当地经济和社会发展水平相适应的社会保障体系。
上级人民政府在安排农村危房改造、保障性住房建设资金、社会保障补贴、就业专项资金时，对民族自治地方给予倾斜。
第三十五条 对国家和上级人民政府安排的项目、资金，民族自治地方应当按照规定管理、使用，并接受上级人民政府及其有关部门的监督。
对违反财政法律法规，挪用、侵占、截留上级财政用于民族自治地方经费的，责令限期归还被挪用、侵占、截留的经费，并依法对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十六条 各级国家机关违反本规定，不依法履行职责，由其上级主管机关或者监察机关责令改正。
各级国家机关工作人员在执行本规定过程中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十七条 张家界市的桑植县、永定区、武陵源区参照本规定享受民族自治地方经济社会发展方面的优惠。
第三十八条 省人民政府有关部门、辖有自治县的市的人民政府应当制定实施本规定的具体措施。
第三十九条 本规定自2012年3月1日起施行。1990年10月27日湖南省第七届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过的《湖南省实施〈中华人民共和国民族区域自治法〉若干规定》同时废止。